경매 입찰 할지말지 분석결과 2021타경2778

 

1. 물건 기본 정보

• 사건 번호: 2021타경2778

• 물건 종류: 아파트

• 감정평가액: 8,538,117,000원

• 최저매각가격: 2,238,216,000원

• 매각 기일: 2025년 4월 28일 10:00

• 물건 비고: 일괄 매각 (목록 1~75에 관한 감정 사항 제출됨)

평가: 감정평가액과 최저매각가격을 보면, 최저매각가격이 감정평가액의 약 26%에 해당하므로 상당히 낮은 가격에 매각될 가능성이 있습니다. 이는 경매 참가자에게 유리한 조건일 수 있습니다. 하지만 이 물건이 건축 중인 상태로, 사용 승인이 되지 않았고, 구분 등기도 완료되지 않은 상태입니다.

2. 건축 상태 및 이용 상태

• 건물 상태: 철근콘크리트 구조의 아파트로 현재 건축 중이며, 일부 전기 및 위생설비가 진행 중입니다. 일부 공사는 완료되었지만, 아직 전체적으로 건축이 끝난 상태는 아니므로, 건축 중인 건물에 대한 추가 공사가 필요할 수 있습니다.

• 대지권 미등기: 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 향후 법적인 문제나 등기 변경을 위한 추가 작업이 필요할 수 있다는 점에서 리스크가 있을 수 있습니다.

평가: 건축 중인 상태이므로, 물건의 완공까지 일정 기간이 더 필요하며, 사용 승인을 받지 않은 상태이므로 법적 승인 절차가 완료되지 않은 상태입니다. 따라서 시간이 더 걸릴 수 있고, 해당 물건을 최종적으로 사용할 수 있을지 불확실합니다.

3. 유치권 문제

• 유치권 부존재 확정: 2023년 10월 12일자로 유치권이 부존재한다는 확정된 증거자료가 제출되었습니다. 여러 차례 유치권 신고가 있었으나, 최종적으로 유치권이 없다는 확정 판결을 받았으므로 유치권 문제는 해결되었습니다.

평가: 유치권이 부존재한다고 확정되었으므로, 유치권 문제로 인한 법적 분쟁은 더 이상 발생하지 않습니다. 이는 경매 참가자에게 중요한 안전 요소가 됩니다.

4. 법적/지구단위계획 및 기타 제한 사항

• 토지 이용 제한: 해당 물건은 "주거개발진흥지구", "주거용지(아파트용지)", "중로 2류", "가축사육제한구역" 등의 규제 대상에 해당합니다. 또한 교육환경 보호 구역 등 추가적인 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한들은 향후 개발 및 사용에 영향을 미칠 수 있습니다.

평가: 토지와 관련된 법적 제한들이 있으므로, 개발이나 용도 변경에 제약이 있을 수 있습니다. 그러나 주거용지로 지정된 지역이기 때문에 주거용 아파트로서는 큰 제약은 없을 수 있습니다.

5. 공사진척도 및 향후 진행

• 공사진척도: 현재 골조 상태 및 일부 설비가 진행 중입니다. 공사가 완료되면 일정이 지연될 수 있으며, 향후 공사 비용이 발생할 가능성도 있습니다.

평가: 건축이 완료되기까지 추가 시간이 필요하며, 공사가 끝난 후에도 일정 부분 보완 공사가 필요할 수 있습니다. 특히, "호별배치도"와 같은 세부 사항이 확정되지 않은 상태이므로, 경매 참여 전 현장 실사를 철저히 해야 합니다.

6. 시장 조건

• 지역 특성: 고성군 거류면 당동리 지역은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거용으로는 적합할 수 있습니다. 하지만, 지역 특성상 상업적 투자보다는 주거용으로 적합할 가능성이 큽니다.

평가: 지역의 특성과 교통 상황은 보통 수준이지만, 고성군은 대도시보다는 상대적으로 낮은 발전 수준을 보일 수 있습니다. 이는 향후 시세 상승에 불확실성을 가질 수 있습니다.

종합 평가:

이 물건은 감정평가액 대비 최저매각가격이 매우 낮아 유리한 조건이 될 수 있습니다. 그러나 건축 중인 상태, 대지권 미등기, 법적 제한 사항 등 여러 리스크가 존재합니다. 특히, 건축이 완료되기까지의 시간과 추가 비용, 그리고 사용 승인의 불확실성은 중요한 고려 사항입니다. 현장 실사와 법적 검토 후 입찰 여부를 결정하는 것이 중요합니다.

만약 건축 완공 후에 주거용으로 사용할 계획이라면, 건축 공사와 관련된 추가 비용과 시간을 감안해야 합니다. 법적 문제나 추가 공사 등의 리스크를 감수할 준비가 되어 있다면, 매력적인 매각물건일 수 있습니다.