수용보상금의 결정 방법은? | 보상의 종류와 산정기준

  

수용보상금의 결정 방법은?

수용보상금은 2개의 감정평가기관이 토지소유자가 제출한 의견서를 참고하여 평가한 평가액 (협의매수시 평가한 평가자는 제외)을 산술평균하여 결정합니다. 

다만 수용평가금액이 협의매수시에 사업시행자가 협의가격으로 제시한 금액보다 낮을 때에는 당초 협의하였던 가격으로 수용보상금을 결정하게 됩니다.

보상의 종류

토지, 건축물, 공작물, 과수, 분묘 등의 보상 영업, 영농, 축산 등의 손실에 관한 보상 주거 이전비, 이사비 등 이주자택지 등 이주대책 및 생활대책 등

보상금 산정기준

토지 및 물건 등에 대한 보상가격은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의거 공인된 3인의 감정평가업자의 산술 평균한 금액으로 결정하며, 3인 중 1인은 사업시행자, 또 다른 1인은 토지소유자, 나머지 1인은 시·도지사가 추천하는 자로 한다.

단, 토지소유자 또는 시·도지사 미추천시 2인의 감정평가업자로 한다.

 감정평가업자 토지소유자 추천요건

- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조제2항 및 시행령 제28조
→ 보상대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지 소유자 총수의 과반수의 동의를 얻은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 요청(보상계획 열람기간만료일로부터 30일 이내)하여야 합니다.
→ 주거이전비, 이사비 및 농업손실보상금 등은 사업시행자가『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』에 따라 산정하여 지급합니다.

1. 토지

공시지가(매년 1월 1일을 기준으로 전국의 토지중에서 표준지를 선정하여 가격을 결정 공시함)를 기준으로 감정평가사가 수용대상 토지의 개별적인 특성 등을 비교하여 평가한 가격으로 결정하게 됩니다. 다만 이때에 당해 공익사업으로 인하여 상승된 지가(개발이익이나 투기가격)는 보상금에서 제외됩니다.

※ 채권보상 사업시행자가 국가나 공공단체인 경우에는 다음의 기준에 따라 채권으로 보상 할 수 있습니다.

· 대상
- 본인이 희망하는 경우
- 부재지주의 토지로서 토지에 대한 보상금이 1억원을 초과하는 때에 그 초과금액에 대하여 보상하는 경우
· 상환기간 : 5년 이내
· 채권이율
- 부재부동산 소유자에게 채권으로 지급하는 경우
- 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 정기예금 이자율
- 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리
- 부재부동산 소유자가 아닌 자가 원하여 채권으로 지급하는 경우
- 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 국고채 금리와 3년 만기 정기예금 이자율 중 더 높은 것
- 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리

토지보상액은 3인의 감정평가업자(토지소유자 또는 시·도지사 미추천시 2인)가 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가상승률, 당해 토지의 이용계획 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 종합적으로 고려·평가한 금액을 산술평균하여 결정합니다.

토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 “불법형질변경토지”라 한다) 또는 '89. 1.25이후「건축법」등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(이하 “무허가건축물등”이라 한다)의 부지에 대하여는 토지가 형질변경될 당시 또는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다.

종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(미불용지)에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황을 참작하여 평가합니다.

당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당해 공익사업 시행을 직접 목적으로 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.

2. 건물 기타 지장물

· 이전비(해체 + 운반 + 복원)를 보상하는 것이 원칙이며 만약 이전비가 물건의 가액을 초과하거나 이전이 불가능할 때에는 물건의 가액으로 보상합니다.

건축물 및 공작물 등은 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성·이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액을 결정합니다.

관계법령을 위반하여 허가권자의 허가 없이 건축한 무허가 건축물 등은 보상하지 않습니다.

건축물·입목·공작물 등 기타 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 한다)은 이전비로 평가하되, 건축물등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우, 건축물 등을 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우 당해 물건의 가격으로 보상합니다.

공작물 그밖의 시설(이하 “공작물등”이라 한다)의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실되어 경제적 가치가 없는 경우, 공작물등의 가치가 보상이 되는 다른 토지등의 가치에 충분히 반영되었을 경우 등에는 보상대상이 되지 않습니다. 또한, 택지개발촉진법 제6조(행위제한 등) 및 보금자리주택건설 등에 관한 특별법 제11조(행위제한 등)에 따른 허가를 받지 아니한 건축물등은 보상대상이 되지 않습니다.

3. 영업보상

· 공익사업의 시행으로 영업장소를 이전하거나 폐업하게 되어 영업상의 손실이 발생하는 경우에는 영업의 종류에 따라 다음기준에 의한 휴업 또는 폐업보상을 하게 됩니다.

1) 영업 손실 보상 대상은 다음 모두에 해당하는 영업이어야 합니다.

사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일 등 1년 이전부터 부가가치세법 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다.(이 경우 영업보상 한도 : 1천만원이내)

영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일 등 전에 허가·면허·신고 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업

2) 해당 사업의 시행으로 인하여 휴업하는 경우 휴업기간(3개월내)에 해당하는 영업이익, 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가 상각비·유지관리비·휴업기간중 최소인원에 대한 인건비 등 고정비용, 영업시설·원재료·제품 및 상품 이전비용 및 그 이전에 따른 감손상당액, 영업장소 이전으로 인하여 소요되는 부대비용(이전광고비 및 개업비 등)을 합한 금액을 보상합니다.

3) 해당 사업 시행으로 인하여 폐업하는 경우 최근 3년간의 평균영업이익을 기준으로 평가한 2년간의 영업이익, 영업용 고정자산·원재료·제품 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 보상합니다. 다만, 영업자가 영업폐지 후 2년 이내에 해당 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접 시·군·구의 지역 안에서 동일 영업을 하는 경우에는 영업폐지에 대한 보상금을 환수하고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제47조에 따른 영업의 휴업 등에 대한 손실을 보상합니다.

※ 폐업에 해당하는 경우

영업장소 또는 배후지(당해 영업의 고객이 소재하는 지역)의 특수성으로 영업소가 소재한 시·군·구(자치구를 말한다. 이하 같다) 또는 인접 시·군·구로 이전하여서는 영업을 할 수 없는 경우

영업소가 소재한 당해 시·군·구 또는 인접 시·군·구의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우

도축장 등 악취 등이 심하여 인근 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 영업소가 소재한 당해 시·군·구 또는 인접 시·군·구의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시·군·구청장이 객관적 사실에 근거하여 인정하는 경우

4) 사업인정고시일 등 이전부터 허가·면허·신고 등(이하 “허가등”이라 한다)을 필요로 하는 영업을 허가등이 없이 행하여 온 자가 공익사업의 시행으로 인하여 적법한 장소에서 영업을 계속 할 수 없게 된 경우에는「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액을 영업손실에 대한 보상금으로 지급하되, 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액(이하 “영업시설등의 이전비용”이라 한다)은 별도로 지급합니다.다만, 본인 또는 생계를 같이 하는 동일 세대안의 직계존속·비속 및 배우자가 당해 공익사업으로 다른 영업에 대한 보상을 받은 경우에는 영업시설등의 이전비용만을 지급합니다.

4. 휴업보상

· 휴업보상의 경우에는 4개월의 범위내에서 휴업기간 중의 영업이익과 시설의 이전비용 등을 보상하게 됩니다.

사업인정고시일 당시 사업시행지구안의 사업장에서 3월이상 근무한 근로자(「소득세법」에 의한 소득세가 원천징수된 분에 한함)로서 근로장소의 이전으로 일정기간 휴직하게 된 경우 휴직일수(휴직일수가 90일이 넘는 경우에는 90일로 봄)에「근로기준법」에 의한 평균임금의 70%에 해당하는 금액을 곱한 금액을 보상합니다.(평균임금의 70% 해당 금액이「근로기준법」에 의한 통상임금을 초과하는 경우에는 통상임금을 기준으로 함)

근로 장소의 폐지 등으로 인하여 직업을 상실하게 된 경우에는「근로기준법」에 의한 평균임금의 90일분에 해당하는 금액을 지급합니다.

휴직보상 등은 향후 사업장이 실제 이전함으로 인해 직원의 휴직이 발생한 이후 신청 가능합니다.

5. 폐업보상

· 폐업보상의 경우에는 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에 해당하되는 지의 여부는 소유자의 폐업의사에 따라 결정 되는 것이 아니고 다음의 요건에 해당되어야 합니다.

※ 폐업보상대상
- 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우
- 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우
- 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전 하는 것이 현저히 곤란하다고 객관적 사실에 근거하여 시ㆍ군ㆍ구의 장이 인정하는 경우

6. 권리 및 기타보상

· 광업권, 어업권에 대하여는 권리소멸에 따른 보상금을 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별도로 지불합니다.
· 국유지나 공유지를 적법하게 개간하였을때에는 개간비를 지불하고, 수확하기 전에 수용한 땅에 심은 농작물이 있을 경우 그 작물에 대하여도 보상금을 지불합니다.

7. 사업구역밖 대지 등의 보상

· 공익사업용지로 포함되지는 아니하였으나 사업지구 인근의 농경지(계획적으로 조성한 유실수단지나 죽림단지 포함) 또는 대지(조성된 대지에 한함)가 사업시행으로 인하여 산지나 하천 등에 둘러싸여 교통이 두절되거나 경작이 불가능하게 된 경우에 소유자가 청구하면 공익사업시행지구안에 편입된 것으로 보아 보상을 해줄 수 있습니다

8. 영농손실보상

구분		보상대상자	비고
자경농지		농지의 소유자
자경 농지가 아닌 경우	농지소유자가 당해지역에 거주하는 농민	농지소유자와 실제 경작자간의 협의내용에 따라 보상  실제 경작자가 자의에 의한 이농, 해당 농지의 소유권 이전에 따른 임대차계약의 해지 등의 사유로 인하여 보상협의일 또는 수용재결일 당시에 경작을 하고 있지 아니하는 경우 농지의 소유자	협의 불성립시 각각 50%씩 보상
	농지소유자가 농민이 아니거나 당해지역 외에 거주	실제 경작자

※ 당해지역의 범위

동일지역 : 해당 토지의 소재지와 동일한 시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) · 구 (자치구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) · 읍 · 면(도농복합형태인 시의 읍·면을 포함한다)

연접지역 : 동일지역과 연접한 시·구·읍·면

· 사업지구내에 편입된 농지에 대하여 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입 직전 3년간 평균의 2년분을 영농손실액으로 보상합니다.
· 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지, 일시적으로 농지로 이용되는 토지, 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지, 농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지, 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지는 보상대상이 되지 아니합니다.
· 농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고, 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급합니다.

※ 실제의 경작자는 사업인정고시일, 보상계획공고일 당시의 적법한 경작자를 의미

1. 해당 사업지구에 편입되는 농지면적에 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 경기도 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물(재배작물의 종류와 무관) 총수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상합니다.
2. 단, 국토교통부장관이 농림축산식품부장관과의 협의를 거쳐 관보에 고시하는 농작물(다년생식물을 포함) 실제소득인정기준에서 정하는 바에 따라 실제소득을 입증하는 자가 경작하는 편입농지에 대하여는 제1항의 규정에 불구하고 그 면적에 단위경작면적당 실제소득의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상합니다.
3. 영농손실 보상대상자

9. 축산업보상

축산업 보상은 축산법 제22조에 따라 등록한 부화업·계란집하업·종축업·가축사육업을 영위하고 기준 사육 마릿수 이상의 가축을 기르는 경우에 지급됩니다.

※ 기준 사육 마릿수는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제49조를 준용합니다.

기준 사육 마릿수미만의 가축을 여러 가축 종류로 기르는 경우에는 가축의 기준 마릿수에 대한 실제 사육 마릿수의 각 비율의 합계가 1이상인 경우에는 보상대상이 됩니다.

축산업에 대한 손실액은 영업손실보상 방법을 준용하며 축산업 손실보상 대상이 아닌 가축에 대하여는 이전비로 평가하여 보상합니다.

10. 주거이전비

[소유자]

구분	내용
대상자	공익사업시행주구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자 (다만, 건물소유자가 실제 거주하고 있지 아니하거나, ‘89.1.25 이후 건축된 무허가건물에 거주한 자는 제외)
지급금액	통계청이 조사 · 발표하는 도시가계조사통계의 근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 × 2월분 (동일 주민등록상에 등록된 가족 수를 기준으로 산정·출생·입양·혼인 등으로 인하여 증가된 가족 포함)
지급시기	사업지구 밖으로 이주하고 주민등록 이전 확인 후 지급

[ 세입자 ]

구분	내용
대상자	공익사업시행주구에 편된되는 주거용 건축물의 세입자에 대해서는 사업인정고시일 등 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있는 당시 사업지구 안에서 3개월 이상 거주한 자  (다만, 무허가건물 세입자는 기준일일 당시 사업지구 안에서 1년 이상 거주한 경우 대상자는 포함)
지급금액	통계청이 조사 · 발표하는 도시가계조사통계의 근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 × 4월분(동일 주민등록상에 등록된 가족 수를 기준으로 산정· 출생·입양·혼인 등으로 인하여 증가된 가족 포함)
지급시기	사업지구 밖으로 이주하고 주민등록 이전 확인 후 지급

※ 건물소유자와 세입자가 직계 존·비속의 관계이고 동일한 주거공간을 향유하고 있는 경우에는 주민등록상 독립세대를 이루고 있더라도 별도 세대가 아닌 가족의 일원으로 보아 소유자의 주거이전비에 포함하여 지급

11. 이사비

구분	내용
대상자	주거용 건물에 거주하는 자로서 사업시행으로 인하여 이주하게 되는 자
지급금액	가재도구 등 동산의 운반에 필요한 실비로 하되 주거용 건물 점유면적 기준에 의하여 지급  ※ 가옥 소유자와 세입자 이사비는 동일
지급시기	사업지구 밖으로 이주하고 주민등록 이전 확인 후 지급