가점제 당첨자, 예비입주자의 부적격 판단 기준

1. 무순위 청약으로 주택을 공급하는 경우란?

1)최초 입주자 모집 시 경쟁이 발생(경쟁발생 여부는 주택형별로 판단)하여 당첨자 및 예비 입주자를 선정하였으나, 부적격, 계약해지 등으로 잔여물량이 발생한 경우 예비입주자 에게 공급하여야 합니다.

2)예비입주자가 소진되었거나 지위기간(60일) 경과로 예비입주자가 없는 경우에는 공급규칙 제26조제5항단서, 또는 제19조제5항제2호에 따라 해당 주택 건설지역에 거주하는 무주택세대구성원을 대상으로 무순위 청약의 방법으로 공급하여야 합니다.

2. 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하기 위한 절차

1) 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제5항에 의하면 사업주체는 입주자로 선정된 자 중 당첨이 취소되거나 공급계약을 체결하지 아니한 자 등이 있는 경우 예비입주자에게 순번에 따라 공급하되, 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우에는 당첨 취소 또는 미계약 물량과 해당 주택의 동ㆍ호수를 공개한 후 동ㆍ호수를 배정하는 추첨에의 참가의사를 표시한 예비입주자에 대하여 추첨의 방법으로 동ㆍ호수를 배정하여 공급하여야 한다고 규정하고 있습니다.

2)따라서 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우 예비순번에 따라 순차적으로 참가 의사를 확인하여 참가의사를 표시한 사람의 숫자가 잔여물량과 일치한 이후에는 더 이상 차순위 예비입주자에게 최초 동호수 배정 추첨에 참가의사를 확인할 필요는 없습니다.

3)참가의사를 표시한 사람들만을 대상으로 동호수 배정 추첨을 실시하고(이 경우 계약체결 여부와 무관하게 당첨자로 관리해야 하므로 청약업무수행기관에 해당 명단을 통지), 이후 동호수 배정 추첨 이후 예비입주자가 계약을 포기하는 경우 순번에 따라 차순위 예비 입주자에게 해당 주택을 공급받을 기회를 제공하여야 할 것입니다

3. 규제지역에서 무순위 청약 시 비규제지역과 다르게 자격 제한을 강화하는 이유

규제지역에서 무순위 물량 공급 시 청약홈 이용이 의무화되어 일률적인 자격확인이 가능 하게 됨에 따라, 그간 적용에서 제외했던 재당첨 제한, 부적격자 제한 등의 제한규정을 적용하게 되었습니다.

4. 가점제 당첨자 또는 예비입주자의 가점 재산정 결과 점수가 낮아진 경우 부적격 판단 기준

1)주택공급에 관한 규칙 제58조제4항제2호에 의하면 부적격 당첨자가 제52조제3항에 따른 소명기간에 재산정한 가점제 점수(가점제를 적용하여 공급하는 경우로 한정한다) 또는 공급 순차별 자격(순차별로 공급하는 경우로 한정한다)이 해당 순위의 당첨자로 선정되기 위한 가점제 점수 또는 자격 이상에 해당하는 자는 당첨자로 보아야 한다고 규정하고 있습니다.

2)따라서 가점제 당첨자의 가점 점수에 오류가 있어 점수가 낮아진 경우, 재산정한 점수가 최저가점보다 높다면 당첨자격은 유효하나, 최저가점과 동일한 경우에는 최저가점과 동일한 점수를 가진 신청자 모두가 당첨된 경우에만 정당당첨자로 인정이 가능합니다.

3)동일 점수 신청자 중 일부는 당첨되고 일부는 낙첨(예비입주자로 선정)된 경우에는 정당당첨자로 인정할 수 없습니다. 가점제 예비입주자의 경우 재산정 점수가 다음 순번의 예비입주자의 점수를 초과한 경우 에만 예비입주자 자격이 유지될 수 있으며, 다음 순번 예비입주자 점수보다 같거나 낮은 경우에는 예비입주자에서 제외하여야 할 것입니다.

5. 제3자에게 공급업무를 대행하게 하는 경우 반드시 분양대행자에게 대행하도록 하여야 하는 업무의 종류

「주택법」 제54조의2제1항에 따르면 사업주체는 주택을 효율적으로 공급하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우 주택공급 업무의 일부를 제3자에게 대행하게 할 수 있습니다.

다만, 아래의 업무를 제3자에게 대행하게 하는 경우에는 반드시 자격을 갖춘 분양대행 자에게 대행하게 하여야 합니다.

1. 주택공급 신청자가 제출한 서류의 확인 및 관리

2. 입주자 자격의 확인 및 부적격 당첨 여부 확인

3. 따른 당첨자ㆍ부적격 당첨자의 명단관리

4. 주택의 공급계약 체결에 관한 업무

5. 위 1~4까지의 내용과 관련된 상담 및 안내 등

위 업무를 제외한 단순 안내 및 마케팅 업무 등을 수행하는 경우에는 반드시 분양대행 자격을 갖출 것을 요구하고 있지 않습니다.

6. 민간사전청약제란?

1) 현행 청약시기(착공후) 보다 조기에 미리 청약하는 방식(지구계획승인 이후)으로 청약 당첨자는 청약포기 등 특별한 사유가 없는 한 본 청약의 당첨자로서의 자격이 인정됩니다.

2)민간사전청약 접수 방법: 한국부동산원 청약홈(www.applyhome.co.kr)을 통한 인터넷 접수가 원칙입니다.

3)정보 취약 계층(고령자, 장애인 등) 등에 한하여 일반공급은 청약통장 가입은행(본·지점)에서, 특별공급은 사업주체가 별도로 정하는 장소에서 방문접수를 할 수 있습니다.

7. 당첨자 발표 이후 서류제출 등 계약체결일정이 변경된 경우 반드시 입주자모집 변경승인을 받아야 하는가?

「주택공급에 관한 규칙」 제20조제7항(’21.2.2. 시행)에 의하면 사업주체는 입주자모집 공고안의 내용 중 제21조제3항 단서에 따른 중요 사항이 변경되는 경우에는 제1항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 다시 받아야 한다고 규정하고 있스빈다.

중요사항에 25호(입주자의 계약일ㆍ계약장소 등의 계약사항)가 포함되어 있습니다.

다만, 당첨자 발표 이후 서류제출 등 계약체결을 위한 일정 등이 중요사항인지 여부는 입주자모집승인권자가 개별적으로 판단하여야 할 것으로 판단되며, 중요사항에 포함되지 않는 사항인 경우에도 사업주체는 입주대상자들이 혼동하지 않도록 명확하게 그 정정 사항을 알려야 할 것입니다.

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