아파트 전매제한을 위반하였으나 전매계약은 유효인 사례 (주택법 전매제한, 2020나59956)

 

수원지방법원

제8민사부

판결

사건              2020나59956 소유권이전등기

원고,항소인   A

                      소송대리인 변호사 김갑진
                      소송대리인 법무법인 서정 (담당변호사 송정훈)

피고,피항소인 B

제1심판결 수원지방법원 안양지원 2020. 2. 13. 선고 2019가단115028 판결 

변론종결         2020. 9. 17. 

판결선고         2020. 10. 15.

주문

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2017. 1. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

3. 소송 총비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

주문과 같다.

이유

1. 기초사실

이 법원이 이 부분에 적을 이유는 아래와 같이 고쳐 쓰는 것을 제외하고는 제1심판결의 이유 중 '1. 인정사실' 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다. 

제1심판결 3면 13행, 22행, 4면 14행, 16행의 "이 사건 부동산"을 "이 사건 아파트"로 고친다. 

제1심판결 4면 2 ~ 3행의 "피고에게 위 대금 430,000,000원을 수령하였다는 내용의 영수증 등을 작성해 주었는데"를 "피고로부터 위 대금 430,000,000원을 수령하였다는 내용의 영수증 등을 교부받았는데"로 고친다. 

2. 청구원인에 관한 판단 

위 기초사실에 의하면, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 아파트에 관하여 2017. 1. 18. 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

3. 피고의 주장에 관한 판단 

가. 피고의 주장 

이 사건 매매계약은 강행규정인 구 주택법 제41조2의 전매제한 규정에 위배될뿐더러, 민법 제103조에서 규정하는 반사회질서 법률행위에 해당하므로 무효이다.

나. 판단

1) 이 사건 매매계약이 전매제한규정 위반으로 무효인지 여부

가) 관련 법리 사법상의 계약 기타 법률행위가 일정한 행위를 금지하는 구체적 법규정을 위반하여 행해진 경우에 그 법률행위가 무효인가 또는 법원이 법률행위 내용의 실현에 대한 조력을 거부하거나 다른 내용으로 그 효력을 제한하여야 하는가 여부는, 당해 법규정이 가지는 넓은 의미에서의 법률효과에 관한 문제로서, 그 법규정의 해석에 따라 정해진다.

따라서 그 점에 관한 명문의 정함이 있다면 그에 따라야 할 것이고, 그러한 정함이 없는 때에는 종국적으로 그 금지규정의 목적과 의미에 비추어 그에 반하는 법률행위의 무효 기타 효력 제한이 요구되는지를 검토하여 이를 정할 것이다(대법원 2018. 10. 12. 선고 2015다219528 판결 등 참조).

나) 구체적 판단

위 법리를 바탕으로 이 사건을 보건대, 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 아파트에 관한 매매계약이 구 주택법 제41조의2 제1항 제2호의 전매제한 규정에 위배되었다고 하더라도 무효라고 볼 수는 없다.

따라서 피고의 이 부분 주장은 이유없다.

(1) 구 주택법 제41조의2 제1항은 사업주체가 건설·공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위를 같은 법 시행령(2014. 12. 23. 대통령령 제25880호로 개정되기 전의 것)이 정하는 전매제한기간 내에는 전매할 수 없다고 규정하고, 같은 법 제96조 제2호는 위 규정에 위반하여 입주자로 선정된 지위를 전매하거나 이를 알선한 자를 처벌하도록 규정하고 있기는 하나, 그에 위반하여 체결된 전매계약 등의 효력을 무효로 한다는 명시적인 규정은 두고 있지 않다.

또한, 주택의 입주자로 선정된 지위를 전매하거나 이를 알선한 자는 형사처벌을 받지만, 매수인은 형사처벌 대상에서도 제외됨으로써 매수인에 대하여는 그 제재를 완화하고 있다.

(2) 구 주택법 제41조의2 제3항은 같은 조 제1항을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매행위가 이루어진 경우, 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액(이하 '매입비용'이라 한다)을 매수인에게 지급한 경우에 그 사업주체가 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 본다고 규정하고있다.

이는 위 전매 제한 규정을 위반하여 전매행위가 이루어졌더라도 그 전매계약의 사법상 효력은 유효함을 전제로 사업주체가 매입비용을 지급하고 입주자로 선정된 지위를 취득할 수 있도록 한 것으로 볼 수 있다.

(3) 나아가 구 주택법은 전매행위 일체를 불허하는 것이 아니라, 제41조의2 제2항에서 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 전매가 허용된다고 규정하고, 같은 법 시행령 제45조의2 제4항은 전매행위가 허용되는 여러 가지 경우를 규정하고 있는바, 이 점에도 전매행위 제한기간 내에 체결된 전매계약 등의 사법적 효력을 일괄적으로 부정하기는 어렵다.

(4) 전매제한기간 중 전매행위의 사법상 효력을 일률적으로 부인할 경우에는 오히려 주택법의 입법목적인 주거생활의 안정을 저해하는 문제가 발생할 수 있고, 수분양권 전매에 기초한 부동산 소유권이전등기가 원인무효가 됨으로써 거래의 안전이 위협받을 수 있다. 특히 대법원은 오랜 기간 주택의 전매행위를 제한하는 구 주택법 제41조의2가 전매계약의 사법상 표력까지 무효로 하는 규정은 아니라고 일관되게 판시하여 왔고(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다34612 판결, 대법원 2014. 6. 12. 선고 2012다40295 판결 참조), 이를 기초로 거래가 이루어지고 있는 현실에서, 법률의 개정이나 이에 준하는 조치 없이 법률 해석을 달리할 경우의 혼란이나 부작용을 고려할 필요가 있다.

(5) 구 주택법 제41조의2를 효력규정으로 해석하지 아니하더라도, 이에 대해서는 앞서 본 바와 같은 형사처벌 규정에 의하여 정부의 개입이 가능하고, 이로써 투기수요 억제나 주택 공급질서 유지 등 전매제한규정이 달성하고자 하는 입법목적은 그 사법상효력을 부인하지 아니하고도 일정 정도 달성할 수 있다.

2) 이 사건 매매계약이 민법 제103조 위반으로 무효인지 여부 앞서 본 제반 사정을 고려하면, 피고가 제시하는 사정 또는 제출하는 증거만으로는 구 주택법 제41조의2에 위반되는 전매행위를 약정한 이 사건 매매계약이 사법상의 효력을 부인하여야 할 정도로 현저히 반사회성. 반도덕성을 지닌 것으로서 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하여 무효라고 보기에 부족하고, 달리 인정할 만한 사정이나 자료가 보이지 않으므로, 피고의 이 부분 주장도 받아들이지 아니한다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하여야 할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 이동식(재판장) 조서영 신유리