입주자대표회의가 소송을 하는 방법 ( 총회 결의, 위임장, 채권양도)

 

1. 입주자대표회의의 법적 성격은?

가. 법인 아닌 사단

공동주택의 입주자대표회의는 '법인 아닌 사단'입니다. '법인 아닌 사단'이란 사단법인의 실체가 되는 사단의 실질을 가지고 있으나, 법인으로 되지 않은 것을 의미합니다. '법인 아닌 사단'에는 입주자대표회의 뿐만 아니라 종중, 교회, 아파트부녀회 등이 있습니다.

나. 입주자대표회의의 당사자능력

입주자대표회의가 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라, 또 현실적으로도 자치관리기구를 지휘, 감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로, 법인 아닌 사단으로서 당사자능력을 가지고 있는 것으로 보고 있습니다(91다4478).

2. 입주자대표회의가 하자보수청구권을 행사할 수 있을까?

가. 하자보수청구권, 양수금채권의 소유 방식

입주자대표회의가 사업주체에 대하여 가지는 하자보수청구권 등은 입주자대표회의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권입니다.

그러므로 입주자대표회의가 각 구분소유자로부터 사업주체에 대한 하자보수청구권 및 이에 갈음한 손해배상채권 등을 양도받은 경우에는 양수금채권 역시 입주자대표회의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권입니다. 

나. 입주자대표회의가 권리를 행사하는 방법은?

입주자대표회의도 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 관리·처분할 수 있습니다. 다만 입주자대표회의의 정관 기타 규약에 따라서 관리, 처분할 수 있는 것이 원칙입니다.

만약 그러한 규약이 없는 경우나 규약에서 이에 관하여 정한 바가 없다면 민법 제275조의 규정에 따라야 합니다. 민법 제275조 규정에 따르면 입주자대표회의 구성원 총회의 결의에 따라야 합니다.

제275조(물건의 총유)  ①법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.  ②총유에 관하여는 사단의 정관 기타 계약에 의하는 외에 다음 2조의 규정에 의한다.

3. 입주자대표회의가 총회 없이 소송을 제기하면?

총유재산에 관한 소송은 비법인사단이 그 명의로 사원총회의 결의를 거쳐 하거나 또는 그 구성원 전원이 당사자가 되어 필수적 공동소송의 형태로만 할 수 있습니다.

만약 입주자대표회의가 구성원 총회의 결의 없이 제기한 소송은 소제기에 관한 특별수권을 결하여 부적법합니다.

4. 부적법한 소송을 추인할 수 있을까?

가. 소송요건 판단 시점

소송요건은 사실심의 변론종결 시에 갖추어 있으면 됩니다. 만약 소 제기 당시 대표가 대표권을 결하였더라도
이후 다시 대표를 선출하고 기존의 소송행위에 관하여 적법하게 추인할 수 있습니다.

나. 소유자들이 기존 소송행위를 추인하는 방법

1) 추인 방법

만약 입주자대표회의가 하자에 관하여 손해배상을 청구하였는데, 총회 의결 없이 제기하였다면 이는 부적법 합니다. 그렇지만 소유자들이 동의하면 추인할 수 있습니다.

2) 판례

"살피건대, 앞서 든 각 증거, 이 법원에 현저한 사실 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 소 제기 시점인 2019. 12. 31. 이전인 2019. 12. 19.경 이 사건 아파트의 정기 입주자대표회의에 구성원 6인 중 5인이 참석하여 이 사건 아파트의 각종 하자 등에 관하여 손해배상을 청구하기로 의결한 사실, ② 이에 따라 원고가 법률사무소에 이 사건 소송을 위임한 사실, ③ 아울러 원고는 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트 총 1,230세대 중 1,131세대의 구분소유자로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받으면서 아울러 통지권한도 위임받은 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에다가 ㉠ 달리 위 결의에 위법사유가 있다는 등의 사정이 없는 점, ㉡ 이 사건 소 제기의 사정을 잘 알고 있던 92%가 넘는 구분소유자들이 하자보수에 갈음하는 손해배상채권 등의 채권양도 및 통지권한 위임장을 원고에게 제출한 것은 채권양도와 통지권한의 위임의 취지뿐만 아니라 이 사건 소제기에 동의한다는 취지도 아울러 포함되어 있다고 보는 것이 경험칙에 부합하므로, 위 위임장 등의 제출은 이 사건 소제기를 추인하는 입주자대표회의 구성원들의 서면결의에 해당한다고 볼 수 있는 점 등을 더하여 보면, 이 사건 소제기에 대한 입주자대표회의 구성원 총회의 결의요건은 적법하게 추인되었다고 봄이 상당하다(2019가합594178)."