권리금이란? 권리금의 종류, 권리금의 적정 기준| 권리금이 발생하는 상황 | 권리금 계약서에 들어갈 내용

 

권리금이란?

건물이나 점포의 임차권 양도에 부수해 임차인과 전차인 간에 주고 받는 돈입니다.  '임차 목적물이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가'로서 주고 받는 돈입니다.

상가임대차법에서는 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

권리금의 종류

① 시설 권리금 : 영업시설, 비품 등 유형물에 대한 대가
② 영업 권리금 : 장기간 영업을 하면서 확보된 고객과 거래처, 신용, 영업상의 비결(노하우, know-how), 인지도(認知度) 등 무형의 재산적 가치에 대한 대가
③ 바닥 권리금 : 해당 상가 점포의 위치에 따른 장소적 이점(利點), 즉 교통 편리성과 고객 접근성의 유리함 등과 같은 무형의 재산적 가치에 대한 대가

출처 박성채 변호사 stpause@gmail.com

권리금의 법적성질

영업용 건물의 임대차에 수반되어 지급된 권리금의 법적 성질

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바,  권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만,  반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다.

권리금이 발생하는 이유는?

권리금은 주로 두 가지 사유로 발생합니다. 먼저 임차인이 시설을 해놓고 그 시설을 다음 임차인에게 매도하기 위하여 입니다. 임차인이 투자한 비용 회수하기 위한 대가입니다.  또는 임차인이 초과이윤을 계산해서 다음 임차인에게 받아내기 위함입니다.

 독일, 프랑스, 영국 모두 임대차의 경우에는 임차인이 자유롭게 임차권을 양도하도록 규정하고 있습니다. 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이를 거절하지 못하게 됩니다.  앞으로 권리금 등 임대차에 관하여 임차인을 보호하는 규정의 해석에 관해서는 global standard에 맞춰서 임차인에게 유리한 방향으로 적극적으로 해석할 필요가 있습니다.

권리금의 적정기준

권리금의 적정 수준에 관하여는 관행이나 당사자 간의 협의에 따라 정합니다. 일괄적인 기준이 없으나, 일반적으로는 '1년분 순수익금'을 표준으로 삼는 경우가 많습니다. 그 외에도 그 상가가 현재보다 더 번창할 수 있는 장래 발전가능성의 잠재적 요소가 있다거나 상가에 대한 공급보다 수요가 많은 특수한 요인이 있을 경우에는 1년치 순수익금보다 훨씬 높은 2년치 순수익금 또는 그 이상 수준의 권리금이 수수되기도 합니다.

권리금 계약서에 들어갈 내용

계약서에는 권리금액, 임차인의 임대차 계약 현황, 권리금의 대가로 이전 되어야 할 대상의 범위를 특정하여 기재하여야 합니다. 권리금계약채결 이후 임대차계약이 체결되지 못하면 권리금 계약은 무효가 됩니다. 임차인은 신규임차인으로부터 받은 계약금 등을 반환하여야 등의 의무사항을 계약 내용으로 기재하여야 합니다.

상가건물 임대차 권리금계약서

 

 

 

[계약내용]

제1조(권리금의 지급) 신규임차인은 임차인에게 다음과 같이 권리금을 지급한다.

총 권리금	금 원정(￦ )
계 약 금	금 원정은 계약시에 지급하고 영수함. 영수자( (인))
중 도 금	금	년 월 일에 지급한다.
잔 금	금	년 월 일에 지급한다.
	※ 잔금지급일까지 임대인과 신규임차인 사이에 임대차계약이 체결되지 않는 경우 임대차계약 체결일을 잔금지급일로 본다.

제2조(임차인의 의무) ① 임차인은 신규임차인을 임대인에게 주선하여야 하며, 임대인과 신규임차인 간에 임대차계약이 체결될 수 있도록 협력하여야 한다.

② 임차인은 신규임차인이 정상적인 영업을 개시할 수 있도록 전화가입권의 이전, 사업등록의 폐지 등에 협력하여야 한다.

③ 임차인은 신규임차인이 잔금을 지급할 때까지 권리금의 대가로 아래 유형ㆍ무형의 재산적 가치를 이전한다.

유형의 재산적 가치	영업시설·비품 등
무형의 재산적 가치	거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등

※ 필요한 경우 이전 대상 목록을 별지로 첨부할 수 있다.

④ 임차인은 신규임차인에게 제3항의 재산적 가치를 이전할 때까지 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하여 제3항의 재산적 가치를 유지ㆍ관리하여야 한다.

⑤ 임차인은 본 계약체결 후 신규임차인이 잔금을 지급할 때까지 임차목적물상 권리관계, 보증금, 월차임 등 임대차계약 내용이 변경된 경우 또는 영업정지 및 취소, 임차목적물에 대한 철거명령 등 영업을 지속할 수 없는 사유가 발생한 경우 이를 즉시 신규임차인에게 고지하여야 한다.

제3조(임대차계약과의 관계) 임대인의 계약거절, 무리한 임대조건 변경, 목적물의 훼손 등 임차인과 신규임차인의 책임 없는 사유로 임대차계약이 체결되지 못하는 경우 본 계약은 무효로 하며, 임차인은 지급받은 계약금 등을 신규임차인에게 즉시 반환하여야 한다.

제4조(계약의 해제 및 손해배상) ① 신규임차인이 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금)을 지급하기 전까지 임차인은 계약금의 2배를 배상하고, 신규임차인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.

② 임차인 또는 신규임차인이 본 계약상의 내용을 이행하지 않는 경우 그 상대방은 계약상의 채무를 이행하지 않은 자에 대해서 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다.

③ 본 계약체결 이후 임차인의 영업기간 중 발생한 사유로 인한 영업정지 및 취소, 임차목적물에 대한 철거명령 등으로 인하여 신규임차인이 영업을 개시하지 못하거나 영업을 지속할 수 없는 중대한 하자가 발생한 경우에는 신규임차인은 계약을 해제하거나 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 계약을 해제하는 경우에도 손해배상을 청구할 수 있다.

④ 계약의 해제 및 손해배상에 관하여는 이 계약서에 정함이 없는 경우 「민법」의 규정에 따른다.

본 계약을 증명하기 위하여 계약 당사자가 이의 없음을 확인하고 각각 서명 또는 날인한다.

 

임 차 인	주 소						(인)
	성 명		주민등록번호		전화
대 리 인	주 소
	성 명		주민등록번호		전화
신규임차인	주 소						(인)
	성 명		주민등록번호		전화
대 리 인	주 소
	성 명		주민등록번호		전화

 

작성요령

1. 이 계약서는 권리금 계약에 필요한 기본적인 사항만을 제시하였습니다. 따라서 권리금 계약을 체결하려는 당사자는 이 표준계약서와 다른 내용을 약정할 수 있습니다.

 

2. 이 계약서의 일부 내용은 현행 「상가건물임대차보호법」을 기준으로 한 것이므로 계약당사자는 법령이 개정되는 경우에는 개정내용에 부합되도록 기존의 계약을 수정 또는 변경할 수 있습니다. 개정법령에 강행규정이 추가되는 경우에는 반드시 그 개정규정에 따라 계약내용을 수정하여야 하며, 수정계약서가 작성되지 않더라도 강행규정에 반하는 계약내용은 무효로 될 수 있습니다.

 

3. 임차인이 신규임차인에게 이전해야 할 대상은 개별적으로 상세하게 기재합니다. 기재되지 않은 시설물 등은 이 계약서에 의한 이전 대상에 포함되지 않습니다.

 

4. 계약내용 제3조 "무리한 임대조건 변경" 등의 사항에 대해 구체적으로 특약을 하면, 추후 임대차 계약조건에 관한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

(예: 보증금 및 월차임 oo% 인상 등)

 

5. 신규임차인이 임차인이 영위하던 영업을 양수하거나, 임차인이 사용하던 상호를 계속사용하는 경우, 상법 제41조(영업양도인의 경업금지), 상법 제42조(상호를 속용하는 양수인의 책임) 등 상법 규정을 참고하여 특약을 하면, 임차인과 신규임차인간 분쟁을 예방할 수 있습니다.

(예: 임차인은 oo동에서 음식점 영업을 하지 않는다, 신규임차인은 임차인의 영업상의 채무를 인수하지 않는다 등)

상법 제41조(영업양도인의 경업금지) ①영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못한다.   ②양도인이 동종영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에 한하여 20년을 초과하지 아니한 범위내에서 그 효력이 있다.

상법 제42조(상호를 속용하는 양수인의 책임) ①영업양수인이 양도인의 상호를 계속 사용하는 경우에는 양도인의 영업으로 인한 제3자의 채권에 대하여 양수인도 변제할 책임이 있다.   ②전항의 규정은 양수인이 영업양도를 받은 후 지체없이 양도인의 채무에 대한 책임이 없음을 등기한 때에는 적용하지 아니한다. 양도인과 양수인이 지체없이 제3자에 대하여 그 뜻을 통지한 경우에 그 통지를 받은 제3자에 대하여도 같다.