(공동주택관리법) 장기수선계획 수립 및 조정 관련 질의회신 | 의무관리대상, 항목, 주요시설의 신설, 입주자대표회의가 구성되어 있지 않은 경우 등

 

공동주택관리법 장기수선계획 관련 질의회신(법제처 법령해석)

① 장기수선계획은 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체만 수립하는 것인지?
• 공동주택의 장기수선계획의 수립에 관한 사항은 의무관리대상 공동주택에 대해서만 적용하는 것이 아니라 「공동주택관리법」 제29조제1항에 따라 다음 각 호의 공동주택을 건설한 사업주체(건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함) 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자가 수립하여야 하는 것임
1. 300세대 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택
4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

② 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체가 장기수선계획을 3년마다 검토해야 하는데 이 경우 3년마다의 의미는?
• 정기조정(3년마다) 주기의 3년과 동일한 의미이며 무분별한 조정을 막기 위한 절차로 조정을 할 경우에는 먼저 검토를 하고서 조정하라는 취지임. 이 경우 "3년마다"의 의미는 "3년째 되는 해"가 아니라 "36개월마다"로 해석
예) 정기조정일 '14년 10월 → 3년마다란 → '17년 10월을 의미(검토시작 시기가 아닌 검토완료 시기임)하며 10월까지 검토를 완료해야 함

※ ('14년 6월 이전) 조정이 의무가 아니었으며, 검토에 대한 규정이 없었음 ('14년 6월 이후) 3년 주기 검토가 의무사항이 됨

③ 장기수선계획을 3년마다 검토할 때 "3년마다"의 의미가 "36개월마다(36개월째 되는 달)"로 해석하는 것이라면, 대규모 공동주택에서는 장기수선계획을 검토 및 의사결정에 많은 시간이 소요되는 경우 어떻게 해야 하는지?
• 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있으며, "3년 마다"의 의미를 "36개월마다"로 해석하는 것이 타당할 것으로 판단됨
• 공동주택 여건에 따라 장기수선계획을 검토하는데 기간이 필요한 경우라면 미리 검토를 시작하여 36개월이 되는 해당 월까지 검토 완료하고 필요한 경우 조정하여야 할 것으로 판단됨

④ 장기수선계획 조정 시 2012년도에 정기조정을 하고 2013년도에 임시조정을 한 경우 최종 조정년도의 기산시점은?
• 2012년도에 정기조정을 하고, 2013년도에 임시조정을 한 경우 3년 마다 검토ㆍ조정하는 년도의 기산
시점은 2012년도를 의미
※ 임시조정은 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 점을 감안할 때 필요한 항목에 대하여만 검토ㆍ조정이 선행되었다고 볼 수 있으며, 모든 수선항목에 대한 검토가 이루어 졌다고 보기 어려움 따라서, 3년마다 정기적으로 입주자대표회의와 관리주체에서 정기적으로 검토를 할 수 있도록 하여 보다 충실한 장기수선계획의 관리가 가능할 것임

⑤ 조정 후 3년이 경과하기 전에도 검토 및 조정이 가능한지?
• 「공동주택관리법」 제29조제3항에 따르면, 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리 여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있음
예) 정기조정일 '14년 10월 → 필요한 경우 다음 정기조정일인 '17년 10월 이전(3년이 경과하기 전)에 입주자 과반수의 서면동의를 받아 조정할 수 있음

⑥ 공동주택에서 관리여건상 필요하여 새로운 주요시설의 신설이 필요할 경우 처리방법은?
• 공동주택관리법 제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 입주자대표회의의 의결을 거쳐 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있으며,

• 같은 법 같은 조 제3항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있음

• 이와 관련하여, 해당 공동주택의 장기수선계획에 새로운 항목을 신설할 것인지 여부는 해당 공동주택
에서 관리규약, 입주민들의 의사 등을 고려하여 자체적으로 정하는 것이며,

• 그 결과, 새로운 항목을 신설하기로 해당 공동주택에서 결정한 경우, 「공동주택관리법」 제29조제2항 (3년마다 검토하고 필요하여 조정하려는 경우에는 입주자대표회의의 의결) 또는 제3항(3년이 경과하기 전에 조정하려는 경우에는 입주자 과반수의 서면동의)에 따라 장기수선계획을 조정하여 장기수선충당금으로 집행하는 것이 타당할 것으로 판단됨

⑦ 장기수선계획 조정할 때에는 꼭 검토를 해야 하나?
• 공동주택관리법 제29조제2항에 따라 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하도록 한 취지를 감안하여 조정을 위한 검토가 선행되어야 함
• 장기수선계획은 해당 공동주택 공용부분의 주요시설에 대하여 장기적인 교체 및 보수 계획을 수립한 것이므로 일정한 주기(3년마다)로 수선항목, 주기, 수선율, 단가 등이 현행 장기수선계획과 부합하는 지 검토해야 할 것임

⑧ 장기수선계획 검토 시 입주자대표회의 의결을 받아야 하는지?
• 「공동주택관리법」 제64조제2항제2호 및 「공동주택관리법 시행령」 제14조제2항제14호에 따라 비용 지출이 수반되는 경우 입주자대표회의 의결을 받음 또한 「공동주택관리법 시행규칙」 제7조제2항에 따라 장기수선계획의 조정은 입주자대표회의 의결을 받아야 함

• 따라서 「공동주택관리법」 제29조제2항에서 입주자대표회의와 관리주체가 함께 검토하는 것이므로, 입주자대표회의 의결을 받는 것이 타당할 것임

⑨ 장기수선계획 조정의 서면동의를 입주자대표회의가 받지 않아도 되는지?
• 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 입주자대표회의 의결로 조정하여야 하며(공동주택관리법 제29조제2항),

• 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다고 규정하고 있으므로(공동주택관리법 제29조제3항),
• 서면동의를 받는 주체는 입주자대표회의 또는 관리주체가 되어야 할 것으로 판단됨

⑩ 필요한 경우 조정하여야 한다는 의미는?
• 장기수선계획의 검토결과 수선항목, 주기, 수선율, 단가 등이 현행 장기수선계획과 부합되지 않아 장기수선계획을 조정할 필요가 있는 경우를 말함
• 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하도록 하였기에 장기수선계획조정이 필요한지 여부에 대해서는 검토 결과를 가지고 입주자대표회의와 관리주체가 합의하여 판단하면 될 것임

⑪ 장기수선계획을 3년이 경과하기 전에 조정하기 위하여 전체 입주자 과반수의 서면 동의를 받을 때, 공동주택에 거주하고 있는 소유자만으로 과반수의 서면동의가 가능한 경우 외부에 거주 중인 소유자에게 비정기 조정 관련 사항에 대한 고지의무가 있는지?
• 「공동주택관리법」 제29조제3항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있음
• 이와 관련, 입주자란 해당 공동주택의 장기수선충당금을 납부하는 소유자를 의미하는 것이고, 거주하지 않는 소유자까지도 포함하는 것이므로 법 제29조제3항에 따라 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정하는 경우 동의가 필요한 내용을 모든 소유자에게 개별 통지하는 것이 바람직할 것으로 판단됨

⑫ 장기수선계획상의 수선주기가 도래하였으나 수선할 필요가 없을 경우, 장기수선계획을 조정하여야 하는지?
• 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 함

• 따라서, 입주자대표회의와 관리주체는 3년마다의 정기검토 시기에 해당 공동주택의 장기수선계획을 면밀히 검토하여 장기수선계획을 조정하여야 할 것이며,
• 수선주기 도래 시 상태가 양호하여 교체 및 보수가 필요하지 않을 경우에도 「공동주택관리법」 제29조 제3항에 따라 장기수선계획을 조정하여야 함

⑬ 공동주택 주요시설의 교체시기를 정확히 예측하기 어려우므로 수선주기를 3년 단위의 기간으로 정하는 것도 가능한지?
• 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 입주자대표회의의 의결을 거쳐 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 함
• 이는 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 의무적으로 3년 마다 주요시설의 관리상태, 노후화 정도 등을 고려하여 교체·보수 시기·비용·필요성 등을 검토하여 장기수선계획을 조정할 수 있도록 하기 위한 것이며,

• 이와 관련 질의내용과 같이 주요시설의 교체시기를 정확히 예측하기 어렵다고 하여 수선주기를 3년 단위의 기간으로 정할 수 있도록 한다면
• 장기수선계획을 3년마다 제대로 검토·조정할 필요성이 줄어들게 되고 이는 결국 공동주택 주요시설의 계획적인 수선을 위해 공동주택관리법령에서 장기수선제도를 규정한 취지에 적합하지 않음

⑭ 장기수선계획을 수립, 조정하는 내용에 예외 적용 조항을 두어 "집행 시기의 예외 적용 - 장기수선계획의 집행 시기보다 1년의 범위 내에서 앞당기거나 늦을 수 있다"는 조항이 타당한지?
• 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있으며,
• 같은 법 제30조에 따르면 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하고, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따라 사용해야 함
• 위의 내용과 같이 공동주택관리법령에서는 공동주택의 주요시설물을 교체하거나 보수하기 위해서 계획을 수립하고, 계획에 따라 필요한 비용을 소유자로부터 징수·적립하여, 그 적립된 장기수선충당금을 사용하여 계획에 따른 공사를 실시하도록 규정하고 있음

• 따라서, 질의내용과 같은 내용을 장기수선계획서에 규정하여 운영하는 것은 공동주택관리법에서 규정하고 있는 장기수선계획 및 장기수선충당금 제도의 취지에 적합하지 않음

⑮ 수선항목의 추가와 삭제는?
• 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1의 장기수선계획의 수립기준에 해당하는 시설이 당해 공동주택에 있는 경우에는 모두 장기수선계획에 반영하여야 함
• [별표 1]에 명시되어 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중「공동주택관리법 시행령」 별표 2 '수선유지비'로 부과하는 것은 가능할 것으로 판단됨
• 다만, 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임
• 따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 포함된 공종의 경우 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 집행하여야 하는 것이며, 그 외의 별표 1에 명시되어 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 해당 공동주택에서 해당 공사의 성격, 소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사 등 제반 사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항임

⑯ 장기수선계획에 해당 항목의 물량이 꼭 들어가야 되는지?
• 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 함
• 또한, 같은 법 제30조에 따라 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하고, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따라야 함
• 이와 관련, 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하기 위해서는 기본적으로 해당 공동주택의 장기수선계획서에는 공사종별, 공사시기(수선주기), 소요비용, 공사범위(공사수량 등) 등의 내용이 포함되어야 할 것으로 판단됨

⑰ 전문가에게 장기수선계획서 작성용역을 의뢰할 경우 장기수선충당금 사용이 가능한지?
• 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1에 따라 장기수선계획서를 조정하는 경우에는 공동주택관리법 제29조제2항(3년마다 검토하고 필요하여 조정하려는 경우에는 입주자대표회의의 의결) 또는 제3항(3년이 경과하기 전에 조정하려는 경우에는 입주자 과반수의 서면동의)에 따라 장기수선계획을 조정하여야 함

• 다만, 장기수선계획을 조정하는 업무가 해당 공동주택의 장수명화를 견인하는 중요한 업무이므로 이러한 중요한 업무에 대하여 보다 전문적인 업체의 조정안을 통해 공동주택을 관리해 나가고자 하는 경우에는, 해당 내용을 장기수선공사에 부대되는 용역으로 보아 장기수선계획에 반영(소유자의 의견을 수렴하여 장기수선계획 조정절차를 거쳐야 함)한 후에 그 비용을 장기수선충당금으로 집행하는 방법은 가능할 것으로 사료되며, 해당 단지에서 합리적으로 판단하여 결정가능

⑱ 장기수선계획의 역할은?
∙ 대규모 수선을 위한 비용부담의 근거를 명확하게 제시하고, 수선공사의 실시 시기와 수선정도를 정하며, 적정한 수선 시점의 판단과 수선금액 부담을 연도별, 월별로 징수하여 장기수선충당금을 적립함으로써 건축물의 장수명화를 체계적으로 정리하려는 것임

⑲ 장기수선계획의 수립대상 및 항목은?
∙ 공동주택의 장기수선계획 대상은 관리주체가 관리하는 공용부분을 대상으로 하며 전유부분은 해당하지 않음. 따라서 공동주택의 공용부분은 입주민이 세대에서 단독으로 사용하는 공간, 즉 전유부분을 제외한 부분을 의미하는 것으로 건물의 복도, 계단, 입구홀, 승강기 등 공동주택의 입주민이 공동으로 사용하는 시설과 관리사무소, 경비실, 경로당, 주민공동시설 등 공동주택 입주민이 공동으로 사용하는 부대시설 및 복리시설을 포함함
∙ 공동주택의 전유부분과 공용부분의 구분은 관리규약에 별도로 규정함
∙ 장기수선계획의 주요항목은 '장기수선계획의 수립기준'(규칙 별표1)을 참고로 하는데, 수선주기는 위치별, 공종별, 수선방법에 따라 다양하며 5년부터 30년까지의 기준을 두고 있음

⑳ 장기수선계획을 3년이 경과하기 전에 수시조정하는 경우 전체를 다시 검토하여 조정하여야 하는 것인지 및 이 경우 전체 조정 시기는 변경이 없는 것인지?
∙ 「공동주택관리법」 제29조제3항에 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정 할 수 있다고 규정하고 있음. 이 경우, 조정이 필요한 해당 항목공사가 다른 계획된 공사에 영향을 미칠 수 있다면 이런 부분들도 같이 검토 후 조정하는 것이 타당할 것으로 판단됨. 또한, 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따른 3년마다의 검토 주기는 고정된 것이므로 3년이 경과하기 전에 조정하였다고 정기검토 시기가 변경되는 것은 아님

㉑ 아파트 단지 사정으로 입주자대표회의가 구성되어 있지 않은 경우, 장기수선계획서를 정기 조정하거나 장기수선충당금을 사용할 수 있는지?
∙ 「공동주택관리법」 제29조제2항에 의하면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 함. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제7조 제2항에 따르면, 법 제29조제2항에 따른 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하며, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다고 규정하고 있음

또한, 「공동주택관리법 시행령」 제31조제4항에 장기수선충당금은 관리주체가 수선공사의 명칭과 공사 내용, 수선공사 대상 시설의 위치 및 부위, 수선공사의 설계도면 등, 공사기간 및 공사방법, 수선공사의 범위 및 예정공사금액, 공사발주 방법 및 절차 등이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다고 규정하고 있음.

따라서, 해당 공동주택에서 입주자대표회의가 구성되지 않은 경우라면 위의 규정에 따른 장기수선계획 조정, 장기수선계획에 따른 공사수행이 불가능하므로 조속히 입주자대표회의를 구성하여 위 내용에 따른 절차에 따라 장기수선계획의 조정 및 해당 공사를 시행하여야 할 것임