부동산투자회사란? 부동산투자회사 유형 정리 | 부동산투자회사법

1. 부동산투자회사란?

다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사(2001년 부동산투자회사법 제정으로 도입)를 말합니다.

- 다수의 투자자 : 영업인가·등록을 한 날로부터 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공
- 부동산 : 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자·운용
- 투자자에게 배당 : 배당가능이익의 90% 이상 배당 의무
- 주식회사 : 부동산투자회사법에 정한 사항 외에는 상법 적용

부동산투자회사법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "부동산투자회사"란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다. 가. 자기관리 부동산투자회사: 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사 나. 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 다. 기업구조조정 부동산투자회사: 제49조의2제1항 각 호의 부동산을 투자 대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 2. "증권"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제4조제1항의 증권 및 같은 법 제5조제2항의 장내파생상품을 말한다. 3. "부동산관련 증권"이란 다음 각 목의 것을 말한다. 가. 부동산투자회사의 주식 및 사채 나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제21항의 집합투자증권 중 부동산과 관련되는 것으로서 대통령령으로 정하는 것 다. 「자산유동화에 관한 법률」에 따른 유동화증권 중 부동산과 관련되는 것으로서 대통령령으로 정하는 것 라. 「주택저당채권유동화회사법」 및 「한국주택금융공사법」에 따른 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권 마. 「주택도시기금법」에 따른 국민주택채권 바. 「도시철도법」에 따른 도시철도채권 사. 그 밖에 부동산과 관련되는 증권으로서 대통령령으로 정하는 것 4. "부동산개발사업"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다. 가. 토지를 택지ㆍ공장용지 등으로 개발하는 사업 나. 공유수면을 매립하여 토지를 조성하는 사업 다. 건축물이나 그 밖의 인공구조물을 신축하거나 재축(再築)하는 사업 라. 그 밖에 가목부터 다목까지의 사업과 유사한 사업으로 대통령령으로 정하는 사업 5. "자산관리회사"란 위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사의 위탁을 받아 자산의 투자ㆍ운용업무를 수행하는 것을 목적으로 제22조의3에 따라 설립된 회사를 말한다.

부동산투자회사 도입배경
◦ 기업 및 금융기관의 구조조정 촉진
- 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화 도모

◦ 일반인에게 부동산 간접투자기회 제공
- 일반국민들이 적은 자금으로 부동산에 투자하여 수익을 향유하는 투자구조 마련

◦ 부동산 가격안정
- 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 가격안정 도모

2. 부동산투자회사 종류

◦ 자기관리 부동산투자회사 : 자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 회사
◦ 위탁관리 부동산투자회사 : 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
◦ 기업구조조정 부동산투자회사 : 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

구분	부동산 유형	상근 임직원	관리형태
자기관리	일반부동산	있음	직접관리
위탁관리	일반부동산	없음	위탁관리
기업구조조정	기업구조조정	없음	위탁관리

*기업구조조정: 매각대금의 50% 이상을 기업채무 상환용으로 사용하는 부동산

종류	자기관리리츠	위탁관리리츠	기업구조조정리츠
투자대상	일반부동산 / 개발사업	일반부동산 / 개발사업	기업구조조정용 부동산
영업개시	국토교통부 영업인가(공모, CR리츠는 금융위 사전협의)
설립주체	발기인(발기설립)
감독	국토부․금융위	국토부․금융위	국토부․금융위
회사형태	실체회사 (상근 임·직원)	명목회사 (상근 없음)	명목회사 (상근 없음)
설립자본금	5억원	3억원	3억원
최저자본금	70억원	50억원	50억원
주식분산	1인당 50%이내	1인당 50%이내	제한없음
주식공모	자본금 30%이상	자본금 30%이상	의무사항 아님
상장	요건충족 즉시	요건충족 즉시	의무사항 아님
현물출자	최저 자본금 확보 이후 제한 없이 가능
자산구성 (매분기말)	부동산 : 70%이상	부동산 : 70%이상	기업구조조정부동산 : 70%이상
자산운용 전문인력	최저자본금 확충전(3인) 최저자본금 확충후(5인)	자산관리회사 (5인)에 위탁운용	자산관리회사 (5인)에 위탁운용
배당	90%이상 의무배당 (초과배당 불가능) * 다만, 2018.12.31.까지 50%이상 의무배당 완화	90%이상 의무배당 (초과배당가능)	90%이상 의무배당 (초과배당가능)
개발사업	주주총회 특별결의로 개발사업 투자비율 결정
처분제한	주택 1년(일반 1년)	주택 1년(일반 1년)	제한없음
	개발사업 후 분양하는 경우에는 처분 제한기간 없음
자금차입	자기자본의 2배이내(주총 특별결의시 10배)
회사존속	영속	선택적	한시적

3. 부동산투자회사법 정리

1) 설립
◦ 부동산투자회사는 상법에 따른 주식회사로 함(법제3조제1항)
◦ 부동산투자회사 종류별 명칭을 사용(법제3조제3항)
◦ 발기설립의 방법으로 설립(법제5조제1항)
◦ 현물출자에 의한 설립 금지(법제5조2제2항)
◦ 영업인가 전 영업행위(법 제21조제1호~제4호, 제6호 업무) 금지(법제9조제1항)

2) 자본금
◦ 설립자본금 규모는 3억원 이상(자기관리는 5억원)이며, 영업인가를 받은 날부터 6개월(최저 자본금준비기간)이 지난 부동산투자회사의 자본금은 70억원(위탁리츠 및 CR리츠는 50억원) 이상일 것(법제6조, 법제10조)

3) 부동산투자회사의 투자 ․ 운용 방법
◦ 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분
◦ 부동산개발사업
◦ 부동산의 임대차
◦ 증권의 매매
◦ 금융기관에의 예치
◦ 지상권, 임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분
◦ 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득․관리 및 처분

4) 부동산개발사업에 대한 투자
◦ 개발사업이란 토지를 택지, 공장용지 등으로 개발하거나 건축물 그 밖의 공작물을 신축 또는 재축하는 사업(법 제2조제4호)
◦ 총자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율은 주주총회 특별결의로 정함(법제26조제3항 및 제12조제1항제4의2호)
◦ 개발사업에 투자하고자 하는 경우 사업계획을 작성하여 부동산투자자문회사의 평가를 거치고 주주총회 특별결의를 거쳐야 함(법제26조제3항 및 제12조제1항제4호)

5) 업무위탁 계약
◦ 부동산(지상권․전세권 등 신탁업법 제10조에 따라 신탁의 인수가 가능한 부동산 사용에 관한 권리를 포함) : 취득하는 즉시 회사 명의로 이전등기와 함께 신탁업법에 의한 신탁회사, 신탁업을 겸영하는 금융기관 등에 신탁
◦ 유가증권 및 현금 : 설립 즉시 신탁업법에 의한 신탁회사와 신탁업을 겸영하는 금융기관에 보관을 위탁
◦ 위탁 및 CR리츠의 자산관리, 사무수탁
- 자산의 투자·운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 일정 요건을 갖춘 기관에 위탁