대항력, 확정일자, 우선변제권의 의미와 취득 방법 (주택임대차보호법, 상가임대차보호법) | 사기 사례

 

대항력이란?

제3자에 대하여 임대차 계약상의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘인 것입니다.(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

주택임대차보호법

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 제3조의2(보증금의 회수) ① (생략) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>

상가건물 임대차보호법

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

임차인에게 대항력이 있다면 기존의 임대차계약 기간이 종료되기 전에 주택에서 퇴거하지 않아도 됩니다. 이러한 대항력은 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 발생합니다. 더불어 임대차 계약서에 확정일자까지 받았다면 '우선변제권'도 발생하게 됩니다.

대항력은 언제 발생하나?

대항력은 그 집에 실제로 거주하고(주택의 인도), 전입신고(주민등록)를 해야생기는 권리입니다. 다만, 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력이발생 합니다.

따라서 악질적인 임대인들은 이 점을 악용해 내가 전입신고하는 당일에 집을 담보로 대출을 받기도 하므로 조심하여야 합니다. 그러면, 은행의 근저당권이 내 보증금보다 우선하게 되는 것입니다. 경매에 넘어갈 때 먼저 보호받게 되는 것입니다. 그러므로 전입신고를 하고 대항력을 갖게 되기 전까지는 등기부등본을 통해 권리변동상황이 발생하는지 살펴봐야 합니다.

➊ 확정일자 부여

➋ 임차인 이사+전입신고(13:00) → 대항력 요건 완성(익일 효력 발생)

➍ 임차인 대항력 효력 발생(00:00)

3.23

←1~3개월→

6.23

6.24

계약일(예시)

➌임대인 담보대출(16:00)

→ 등기(당일 효력 발생)

대항요건의 존속과 보증금반환채권의 양도

【판시사항】 

대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결 

주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수하여 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우, 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 주택의 인도와 주민등록을 구비하면 대항력을 취득하고 대항요건이 존속되는 한 대항력은 계속 유지된다. 한편 주택임대차보호법에 정한 대항력과 우선변제권 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임차인은 여전히 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로, 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택을 양수한 자는 그와 같이 존속되는 임대차의 임대인 지위를 당연히 승계한다.

이는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수함으로써 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우에도 마찬가지이다. 따라서 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.

대항력의 발생을 위한 요건은?

임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

①주택의 인도 : 주택에 사실상 입주
②주민등록을 마친 때 : 전입신고를 한 때 → 신고당시 공부상 주소와 일치해야 한다.
③주민등록은 계속 존속하고 있어야 한다. → 임차인 전출시 대항력을 상실 한다.

- 다시 전입하면 그때 새로운 대항력이 인정됩니다.
- 동거인의 주민등록이 존속하고 임차인만 전출한 경우에도 대항력이 인정됩니다.

임차인 대항력의 효력이 다음날 자정에 발생되는 점을 악용한 전세사기가 더 이상 발생하지 않도록 하여야 합니다. 은행들이 대출심사 과정에서 확정일자 부여나 임차보증금 등을 철저히 확인하여야 합니다.

우선변제권이란?

우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있습니다.

우선변제권을 갖기 위해서는 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다. 대항력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받을 수 있있습니다. 그러므로 계약서를 작성한 날에 바로 발급받는 것이 좋습니다.

우선변제권의 발생시기는?

(1) 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).

 (2) 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

확정일자 받는 방법은?

확정일자는 담당 행정복지센터(구 주민센터)나 등기소, 또는 대법원 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있습니다.  '임대차 신고제'의 영향으로 담당 시·군·구청에 임대차계약을 신고하면서 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.