(공동주택관리법) 주택관리업자 선정 시 경쟁입찰 및 수의계약의 중요사항에 대해 입주자등의 과반수 동의를 받도록 의무화

ㅇ 주택관리업자 선정 시 경쟁입찰 및 수의계약의 중요사항에 대해 입주자등의 과반수 동의를 받도록 의무화하는 「공동주택관리법」일부 개정법률안 개정·공포(법률 제18937호, '22.6.10. 공포)

개정 법률안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행됨에 따라, '22.12.11. 시행 이후 주택관리업자를 선정하는 경우부터 적용됨.

제7조(위탁관리)

1의2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사항에 대해서 전체 입주자등의 과반수 이상의 동의를 얻을 것
가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항
나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항

ㅇ 일반적인 경쟁입찰 절차

절 차	근 거	추 진 내 용
입주자대표회의 의결로 제안	｢주택관리업자 및 사업자 선정지침｣ (이하 "선정지침) 제4조	ㅇ경쟁입찰의 중요한 사항 의결 (입찰의 종류·방법, 참가자격 제한 등)
↓
전체 입주자등의 과반수 동의 (신설)	｢공동주택관리법｣ 제7조제1항제1호의2	ㅇ 입찰의 종류·방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 중요사항에 대한 동의
↓
입찰 추진	"선정지침"	ㅇ입찰공고, 낙찰자 선정, 계약체결 등 추진

ㅇ 기존 주택관리업자와의 수의계약 절차

절 차	근 거	추 진 내 용
입주자대표회의 의결로 제안	"선정지침" 제4조	ㅇ수의계약의 중요한 사항 의결 (계약상대자 선정, 계약 조건 등)
↓
재계약 (수의계약) 결정	｢공동주택관리법 시행령｣ 제5조제2항제2호가목 및 선정지침 별표2	ㅇ관리규약이 정하는 절차에 따라, 입주자등 사전 의견청취 결과, 입주자등 1/10 이상 서면으로 이의제기하지 않고, ㅇ입주자대표회의의 구성원 2/3 이상 찬성
↓	※ 중복절차 완화를 위해 동 절차 삭제를 위한 입법예고 중('22.12.9～ '22.1.19)으로써, 의견수렴결과에 따라 최종 개선여부 결정
전체 입주자등의 과반수 동의 (신설)	｢공동주택관리법｣ 제7조제1항제1호의2	ㅇ 수의계약이 결정된 이후, 계약상대자 선정, 계약 조건 등 중요사항에 대한 동의
↓
계약 추진	"선정지침"	ㅇ수의계약 체결 등 계약절차 추진

Q1.입주자등 과반수 동의절차가 법에 새로 규정됨에 따라, 시행령 제5조제2항제2호 및 선정지침 별표2에 규정된 기존 주택관리업자와 재계약 절차*는 이행하지 않아도 되는 것 아닌지?

* 입주자등 1/10 이상 이의제기가 없고, 입주자대표회의 2/3 이상 찬성

A. 신설된 입주자등 과반수 동의절차는 입주자등의 의사를 반영하여 주택관리업자 선정의 투명성을 강화하기 위해 추가된 절차로서,

- 기존 주택관리업자와 재계약 추진시 관련 법 규정(시행령 및 선정지침 포함)에 규정된 모든 절차*를 준수하여야 함

* 입주자대표회의 의결로 제안(선정지침 제4조) → 재계약(수의계약) 결정(시행령 제5조) → 전체 입주자등의 과반수 동의(법 제7조) → 계약 추진

Q2. 신설된 입주자등 과반수 동의절차 적용시기와 일정시간이 소요되는 선정절차 중 어떤 절차를 기준으로 적용해야 하는지?

A. 개정 법률안 부칙 제2조에 따라, 신설된 절차는 이 법 시행일인 '22.12.11. 이후 주택관리업자를 선정하는 경우부터 적용해야 함

- 이때, 적용절차 기준은 입주자대표회의 의결 등 최초로 선정절차를 이행하는 시점이 시행일 이후인 경우 적용하도록 함

* (예시) ① '22.12.1. 입대의 의결·제안 → '23.1.10. 계약 (적용대상 아님)

② '22.12.20. 입대의 의결·제안 → '23.1.30. 계약 (적용대상)

Q3.기존 주택관리업자와 재계약하고자 하는 경우, 기존 시행령에 규정된 1/10 이의제기 사전 의견청취 절차와 신설된 입주자등의 동의 절차를 동시에 진행할 수 있는지?

A. 사전 의견청취 내용(이의제기 여부)과 입주자등 동의 내용(계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항)이 다르고,

- 두 절차를 동시에 진행할 경우, 입주자등 과반수가 동의함에도 1/10 이상이 반대(이의제기) 하는 경우가 발생할 수 있고, 이 경우 혼란이 생길 수 있으므로, 적합한 절차에 따라 진행하는 것이 바람직

Q4.기존 주택관리업자와 재계약하고자 하는 경우, 입주자대표회의 의결과 입주자등 의견청취 절차가 각각 두 번씩으로 중복되므로, 중복되는 절차를 개선할 계획은 없는지?

A. 중복되는 입주자대표회의 의결 절차*와 입주자등 의견수렴 절차**를 통일하여, 선정절차를 단축하는 방안을 검토 중이며,

- 추후 시행령 및 선정지침 개정안에 대한 입법·행정예고시 의견수렴결과에 따라 최종 개선여부를 결정할 예정임

* 입주자대표회의 의결 + 입주자대표회의 2/3 이상 찬성(재계약의 경우)

** 입주자등 1/10 이상 서면 이의제기 없을 것(재계약의 경우) + 입주자등 과반수 동의

전문가