무주택 세대구성원 해당 여부 | 소유 주택을 매도하는 계약을 체결한 경우 | 우선 분양전환 대상자 자격

 

1. 사실관계

▣ A주택 소유자인 원고는 2016. 5. 30. 甲에게 위 주택을 매도하는 계약을 체결한 다음 2016. 6. 17. 구 임대주택법상 공공건설임대주택(B주택)의 임차인 乙로부터 임차권을 양수받는 임차권 양도 계약을 체결하였고 당시 임대사업자가 위 임차권 양도에 대하여 동의하였음. 원고는 2016. 7. 15. B주택에 입주하여 실거주함
▣ 그 후 원고는 2016. 7. 25. 甲에게 A주택의 소유권이전등기를 마쳐준 후, 공공건설임대주택(B주택)에 전입신고를 마쳤음
▣ 피고는 B주택을 포함한 임대아파트의 기존 임대사업자 지위를 승계하였음
▣ 원고는 자신이 B주택에 거주하면서 무주택자 요건을 충족하였음을 이유로 분양전환 대상자 자격을 취득하였다면서 피고에게 분양전환 신청을 하였으나, 피고는 원고에 대하여 부적격 판정 통보를 하였음
▣ 이에 원고는 B주택의 임대사업자인 피고를 상대로, 원고가 분양전환 요건을 갖추었음을 전제로 하여 주위적으로 분양대금 미지급대금과 동시이행 조건으로 B주택의 소유권이전등기를 구하고, 예비적으로 B주택의 매수청약에 대한 승낙의 의사표시를 구하는 등의 이 사건 소를 제기함

 소송의 경과
▣ 제1심: 원고승(주위적 청구 인용)
● 원고가 임차권 양수 당시 무주택세대원이 아니었다 하더라도, B주택의 기존 임대사업자로부터 임차권 양도에 대한 동의를 받은 이상 원고와 乙사이에 체결된 임차권 양도 계약은 유효함
● 원고가 B주택의 입주일 기준으로 '실질적 무주택자'에 해당하고 분양전환 당시까지 무주택자로 거주하였으므로 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호(입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무 주택자인 임차인)의 우선 분양전환 대상자 자격을 취득하였음
● 피고는 원고로부터 분양대금 미지급금을 지급받음과 동시에 원고에게 B주택의 소유권을 이전할 의무가 있음

▣ 원심: 항소기각(원고승)
● 제1심판결 이유를 인용하되, 우선 분양전환 대상자 요건 부분만 아래와 같이 다르게 판단함 - 원고가 임차권 양도 당시 이미 A주택을 매도하는 계약을 체결하여 기존 주택에 대한 실질적 처분권을 상실하였다고 볼 수 있음
- 따라서 원고는 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호(임차권을 양도받은 경우 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인)의 우선 분양전환 대상자 자격을 취득함

2. 대법원의 판단

가. 쟁점
▣ 구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 임차인(양수인)의 '무주택 세대구성원' 판단기준(=임차권 양수 당시 기존 주택을 매도하는 계약만 체결해도 무주택 요건을 충족한다고 볼 것인지, 소유권이전등기까지 마쳐주어야 무주택 요건을 충족한다고 볼 것인지 여부)
▣ 공공건설임대주택의 임차권 양도와 관련하여, 양수인이 '무주택 세대구성원' 요건을 충족하지 못한 임차권 양도 계약의 사법적 효력
▣ 적법한 임차인이 아닌 자에게 공공건설임대주택의 분양전환 대상자 자격을 인정할 수 있는지 여부

나. 판결 결과
▣ 파기환송 (임차권 양도 당시 건물등기부상 A주택의 소유자인 원고는 무주택 세대구성원으로 볼 수 없어, 공공건설임대주택인 B주택의 임차권을 양수받을 수 없다고 보아야 하므로, 원고가 乙과 체결한 임차권 양도 계약은 강행법규를 위반하여 무효이고, 임대인이 동의를 하였다고 하여 유효가 되는 것이 아니며, 적법한 임차인이 아닌 원고가 실제 거주하더라도
우선 분양전환 대상자 자격을 취득할 수도 없음)

다. 판단 근거
▣ 구 임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 '무주택 세대구성원'일 것을 정하고, 이에 동의하는 임대사업자로 하여금 미리 양수인의 주택소유 여부를 확인하도록 정한 취지는 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는
것을 사전에 차단하여 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있음

▣ 구 임대주택법 제19조 단서 및 구 임대주택법 시행령 제18조 제1항에서 예외적으로 임차권의 양도를 허용하는 '무주택세대 구성원'의 주택 '소유' 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석하여야 하고, 특히 구 임대주택법의 입법 목적이나 같은 법과 그에 따른 시행령, 시행규칙, 주택공급에 관한 규칙에서 정하고 있는 임차인 자격 및 선정방법에 관한 규정, 물권취득에 관하여 형식주의를 취하고 있는 우리의 법제, 임대사업자가 임차권 양도시 새로운 임차인의 주택 소유 여부를 미리 확인할 의무를 부담하고 있는 점 등에 비추어 보면, 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정되어야 함

▣ 무주택 세대구성원이 아닌 자가 공공건설임대주택의 임차권을 양도받는 것은 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키고자 하는 구 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 것이므로, 이를 방지하기 위해 임차권의 양도 요건을 위반한 자에게 형사처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 임차 내지 분양전환에 의한 경제적 이익 등이 위반행위자에게 부당하게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있음

▣ 따라서 임차권의 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강 행법규이고, 이를 위반한 임차권의 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없고, 임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주하였더라도 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수도 없음

3. 판결의 의의

▣ 이 판결은, 구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 무주택 세대구성원 요건과 관련하여 '주택 소유 여부'에 관한 판단기준이 사법(私法)상 실체적 권리로서의 물권(소유권)의 보유 여부가 된다는 점을 명확히 하고, 이를 위반한 공공건설임대주택의 임차권 양도계약은 무효라는 점을 최초로 판시한 판결로써, 향후 동종 쟁점에 관한 하급심의
판단기준으로 될 것으로 기대함

[대법원 2022. 10. 27. 선고 2020다266535 판결]

대법원 2부(주심 대법관 조재연)는, 원고[A주택을 소유하다가 甲에게 위 주택을 매도하는 계약만 체결하고 甲에게 소유권이전등기를 해주지 않은 상태에서 구 임대주택법상 공공건설임대주택(B주택)의 기존 임차인 乙로부터 임차권을 양수하고 B주택에 입주한 사람]가, B주택에 입주한 이후 甲에게 A주택의 소유권이전등기를 마쳐준 다음 분양전환기간이 도과되자, 입주일로부터 분양전환기간 도과시까지 무주택 세대구성원 요건을 갖추어 자신이 분양전환 요건을 충족하였다고 주장하면서 피고를 상대로 B주택의 소유권이전등기 등을 구한 사건에서, 

구 임대주택법 등 관련 법령상 공공건설임대주택(B주택)의 임차권을 양수할 수 있는 '무주택 세대구성원'인지 여부는 임차권 양도 당시를 기준으로 건물등기부 등에 따라 양수인의 주택 소유 여부를 판단해야 하는데,

임차권을 양수하려는 원고가 기존 주택(A주택)의 매매계약만 체결하였을 뿐 소유권이전등기를 마쳐주지 않아 소유권 등기를 보유하고 있는 상태라면 무주택 세대구성원에 해당한다고 볼 수 없고, 무주택 세대구성원이 아닌 원고가 乙과 체결한 임차권 양도 계약은 강행법규를 위반하여 그 사법적 효력을 인정할 수 없으며,

이후 원고가 임대주택(B주택)에서 실제 거주하였다고 하더라도 우선 분양전환 대상자 자격을 취득할 수도 없다고 판단하고, 이와 달리 원고와 乙의 임차권 양도 계약에 대하여 임대사업자가 동의하였다는 등 사정만을 들어 위 임차권 양도 계약이 유효라고 보고 원고에게 우선 분양전환 대상자 자격을 인정한 원심판결을 파기·환송하였음