정비사업조합에서 임의해제권을 행사할 경우 전제 요건 | 손해배상의 범위에 관한 총회의 의결이 어느 정도 구체적이여야 하는지

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임의해제권 행사

임의해제권 행사와 관련하여 가장 최근에 문제된 사건은 신반포15차 재건축조합에서 시공사를 교체한 사건입니다. 해당 사안에서 위 재건축조합은 기존 건설사에 대하여 해제 통보를 한 후 새로운 건설사를 시공자로 선정하여 본공사에 착공하였습니다. 기존 건설사는 이 사건 계약해제통보에 민법 제673조에 기한 해제의사가 포함되어 있다고 하더라도, 이는 적법한 해제라고 할 수 없다고 주장하였습니다.

서울고등법원은 2019. 12. 5. 개최된 신반포15차 재건축조합의 해제 총회에서 '민법 제673조에 따른 해제와 그와 일체를 이루는 손해배상에 관하여 의결이 이루어졌다고 볼 수 없다'고 판시하여, 기존 건설사의 시공자 지 위 확인 청구를 인용하였습니다. (서울고등법원 2021. 10. 6. 선고 2021나2011839 판결) 위 판결은 2022. 1. 27. 대법원에서 심리불속행 기각으로 확정되었습니다. 

임의해제권 행사의 전제요건

 법원은 "민법 제673조에서 도급인으로 하여금 자유로운 해제권을 행사할 수 있도록 하는 대신 수급인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있는 것은 도급인의 일방적인 의사에 기한 도급계약 해제를 인정하는 대신, 도급인의 일방적인 계 약해제로 인하여 수급인이 입게 될 손해, 즉 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더 라면 얻었을 이익을 합한 금액을 전부 배상하게 하는 것이므로(대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296, 37302 판결 등), 정비사업조합이 민법 제673조에 따라 계약을 해제할 경우 정비사업비의 변경이 초래된다. 따라서 민법 제673조에 따른 계약의 해제가 유효하기 위해 서는 그 선행절차로 그러한 해제 및 해제와 일체를 이루는 손해배상에 관하여 총회의 의결이 있어야 하는데, 2019. 12. 5. 개최된 이 사건 해제총회에서 위와 같은 해제 및 해제와 일체 를 이루는 손해배상에 관하여 의결이 있었음을 인정하기 부족하므로, 이 사건 계약해제 통보 는 유효하다고 볼 수 없다"라고 판시하였습니다. 정비사업조합에서 임의해제권을 행사할 경우의 전제 요건에 대하여 가이드 라인을 제시하였다.  위 판결 이전에도 서울고등법원 2018. 2. 1. 선고 2017나2024470 판결은 " 민법 제673조에 따라 이 사건 조합 이 하는 이 사건 공사계약의 해제가 유효하기 위해서는 그 선행 절차로 그러한 해제 및 해제와 일체를 이루는 손해배상에 관하여 총회 의결이 있어야 한다."는 판시를 하였습니다.

손해배상의 범위에 관한 총회의 의결이 어느 정도 구체적이여야 하는지?

정비사업조합이 민법 제673조에 따라 도급계약을 해제할 경우, 원상회복 및 손해배상으로 지급할 돈의 액수가 어느 정도 구체적으로 산정되고, 모든 조합원들 에게 그 자료가 제공되어 조합원들이 이를 기초로 도급계약의 해제에 찬성할 것인지를 결정 하여야 합니다.

민법

제673조(완성전의 도급인의 해제권)  수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.

이와 관련하여, 시공사에게 지급하여야 할 손해배상금(기존 시공사가 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익을 합한 금액)의 범위가 어느 정도 구체적이어야 하는지 여부가 문제됩니다. 하급심의 판결은 "피고가 2021. 5. 9.자 정기총회에서 도시정비법 제45조 등에 근거하여 '손해배상 등' 명목으로 합계 10,000,000,000원의 사업비 내역이 추가되어 있는 '2021년도 조합 운영비 및 정비사업비 예산(안) 승인의 건'을 의결한 사실, 피고는 원고로부터 공사원가에 관한 자료 등을 제출받지 못한 상황에서 이 사건 도급계약 체결 당시 합의된 총 계약금액이 약 132,391,458,515원인 점과 원고와의 협의 과정, 재개발 사 업의 관행 등을 기초로 피고가 원고에게 부담하게 될 손해배상액을 약 10,000,000,000원으로 개략적으로 추정하였는바, 위 손해배상 추정액 10,000,000,000원이 지나치게 적은 금액이라고 보이지는 않는 점 등에 비추어 보면, 피고의 조합원들은 이 사건 도급계약 해제에 따른 손해배상책임의 발생과 예상되는 손해배상액에 관하여 개락적인 설명을 들은 후, 이 사 건 도급계약의 해제 및 손해배상 사전 결의의 건을 의결하였다고 봄이 타당하고, 이를 기초 로 한 피고의 해제통지 또한 적법하다고 판단된다"고 판시하였습니다(의정부지방법원 2022. 5. 11. 선고 2021가합51829 판결).

도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 )

제45조(총회의 의결)  ① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.  1. 정관의 변경(제40조제4항에 따른 경미한 사항의 변경은 이 법 또는 정관에서 총회의결사항으로 정한 경우로 한정한다) 2. 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법 3. 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역 4. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약 5. 시공자ㆍ설계자 및 감정평가법인등(제74조제4항에 따라 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약하는 감정평가법인등은 제외한다)의 선정 및 변경. 다만, 감정평가법인등 선정 및 변경은 총회의 의결을 거쳐 시장ㆍ군수등에게 위탁할 수 있다. 6. 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경 7. 조합임원의 선임 및 해임 8. 정비사업비의 조합원별 분담내역 9. 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경(제50조제1항 본문에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다) 10. 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다) 10의2. 제86조의2에 따른 조합의 해산과 조합 해산 시의 회계보고 11. 제89조에 따른 청산금의 징수ㆍ지급(분할징수ㆍ분할지급을 포함한다) 12. 제93조에 따른 비용의 금액 및 징수방법 13. 그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 주요한 사항을 결정하기 위하여 대통령령 또는 정관으로 정하는 사항 ② 제1항 각 호의 사항 중 이 법 또는 정관에 따라 조합원의 동의가 필요한 사항은 총회에 상정하여야 한다. ③ 총회의 의결은 이 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 한다. ④ 제1항제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다. ⑤ 조합원은 서면으로 의결권을 행사하거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다. 서면으로 의결권을 행사하는 경우에는 정족수를 산정할 때에 출석한 것으로 본다. 1. 조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자, 직계존비속 또는 형제자매 중에서 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우 2. 해외에 거주하는 조합원이 대리인을 지정하는 경우 3. 법인인 토지등소유자가 대리인을 지정하는 경우. 이 경우 법인의 대리인은 조합임원 또는 대의원으로 선임될 수 있다. ⑥ 조합은 제5항에 따른 서면의결권을 행사하는 자가 본인인지를 확인하여야 한다. ⑦ 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석(제5항 각 호의 어느 하나에 해당하여 대리인을 통하여 의결권을 행사하는 경우 직접 출석한 것으로 본다. 이하 이 조에서 같다)하여야 한다. 다만, 창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다.  ⑧ 제5항에도 불구하고 「재난 및 안전관리 기본법」 제3조제1호에 따른 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생하여 시장ㆍ군수등이 조합원의 직접 출석이 어렵다고 인정하는 경우에는 전자적 방법(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 사용하거나 그 밖의 정보통신기술을 이용하는 방법을 말한다)으로 의결권을 행사할 수 있다. 이 경우 정족수를 산정할 때에는 직접 출석한 것으로 본다.  ⑨ 총회의 의결방법, 서면의결권 행사 및 본인확인방법 등에 필요한 사항은 정관으로 정한다.

정비사업조합이 기존 시공사를 상대로 해제통지를 통해 이행거절의사를 명백히 밝히고 있는 상황에서, 손해배상액의 범위를 지나치게 구체화할 것을 요구하고, 그러한 손해 배상액이 적절히 산정되지 않았을 경우에 해제통지를 유효하지 않다고 본다면, 정비사업조 합과 기존 시공사 및 새로 선정된 시공사 사이에 법률관계의 혼란을 초래합니다. 정비사업조합이 어느 정도 적절한 선에서 손해배상금을 산정하였다면 정비사업조합의 해제통지는 유효합니다. 예상 손해배상액이 현저히 객관성을 결여하여서는 안됩니다.