외국인 부동산 취득 제도 정리, 신고 절차 | 부동산 거래신고 등에 관한 법률

 

외국인 부동산 취득 제도란?

외국인 부동산 취득 제도는 외국인의 국내 부동산 취득 등의 동향 및 보유 현황을 관리하는 제도입니다. 관리외국인 및 외국법인 등이 대한민국 영토 안에서의 부동산 등에 관한 권리의 취득 절차 등을 정하고 있습니다.

외국인 등이 대한민국 영토안에서 부동산 등에 관한 권리의 취득에 대하여 일부 보호구역·지역(군사시설, 문화재, 생태·경관보전, 야생 생물특별)은 사전 허가를 받아야 합니다. 그 외 지역은 취득 후 신고합니다. 

외국인 등이 국내 취득하는 부동산이 토지에 한정되지 아니 합니다. 토지 뿐만 아니라 건축물의 취득에 대한 동향 및 보유 현황을 관리하고 있습니다. 

1. 허가구역 내 계약에 의한 토지 취득 (허가 대상)

◦ 근거규정 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조

부동산 거래신고 등에 관한 법률 ( 약칭: 부동산거래신고법 )

제9조(외국인등의 토지거래 허가)  ① 제3조 및 제8조에도 불구하고 외국인등이 취득하려는 토지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역ㆍ지역 등에 있으면 토지를 취득하는 계약(이하 "토지취득계약"이라 한다)을 체결하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 한다. 다만, 제11조에 따라 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 2. 「문화재보호법」 제2조제3항에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역 3. 「자연환경보전법」 제2조제12호에 따른 생태ㆍ경관보전지역 4. 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제27조에 따른 야생생물 특별보호구역 ② 신고관청은 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 외국인등이 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역ㆍ지역 등의 토지를 취득하는 것이 해당 구역ㆍ지역 등의 지정목적 달성에 지장을 주지 아니한다고 인정하는 경우에는 제1항에 따른 허가를 하여야 한다. ③ 제1항을 위반하여 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

◦ 신청기관 : 토지 소재지 시·군·구

◦ 대상토지 : 아래 지역·지구·구역 내의 토지
 - 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 군사기지 및 군사시설보호구역 등
 - 문화재보호법에 따른 지정문화재와 보호물 또는 보호구역
 - 자연환경보전법에 따른 생태·경관보전지역
 - 야생생물 보호 및 관리에 관한 법률에 따른 야생생물 특별보호구역

◦ 신청기한 : 계약체결(계약서 작성) 전

◦ 처리기간 : 허가신청일로부터 15일 이내

◦ 신청방법 및 처리절차
 - 신청방법 : 토지소재지 시·구·구청을 방문 접수하거나, 인터넷(해당 지자체 홈페이지 ⇒부동산거래관리시스템(RTMS)⇒외국인토지취득을 접속)에서 신청

- 처리절차

(1) 허가신청서 제출

(2) 신청서 검토 (관계기관 협의)

1) 허가불능시 허가신청서 반려

2) 계약체결 후 허가신청시 벌칙 부과

※ 벌칙을 부과하더라도 허가는 불가하고 계약은 효력을 상실

(3)허가조건 충족시(15일내) 허가증 교부

 2. 허가구역 이외 계약에 의한 부동산 취득 (신고 대상)

 ◦ 근거규정 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제1항

부동산 거래신고 등에 관한 법률 ( 약칭: 부동산거래신고법 )

제8조(외국인등의 부동산 취득ㆍ보유 신고)  ① 외국인등이 대한민국 안의 부동산등을 취득하는 계약(제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외한다)을 체결하였을 때에는 계약체결일부터 60일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다.

 ◦ 신청기관 : 부동산 소재지 시·군·구
 

◦ 대상토지 : 허가대상 토지 외의 부동산

 ◦ 신고기한 : 계약체결일(계약서작성일)로부터 60일 이내
 - 다만, ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제3조에 따라 부동산거래 신고한 경우는 신고 제외

부동산 거래신고 등에 관한 법률 ( 약칭: 부동산거래신고법 )

제2장 부동산 거래의 신고  제3조(부동산 거래의 신고)  ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.  1. 부동산의 매매계약 2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약 가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위 나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위 ② 제1항에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다. ③ 「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사(이하 "개업공인중개사"라 한다)가 같은 법 제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다. ④ 제3항에도 불구하고 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 제2항을 준용한다.  ⑤ 제1항부터 제4항까지에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다.  ⑥ 부동산등의 매수인은 신고인이 제5항에 따른 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.  ⑦ 제1항부터 제6항까지에 따른 신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

 ◦ 처리기간 : 즉시(3시간 이내)
 

◦ 신고방법 및 처리절차
 - 신고방법 : 부동산 소재지 시·구·구청을 방문 접수하거나, 인터넷(해당 지자체 홈페이지⇒부동산거래관리시스템(RTMS)⇒외국인토지취득을 접속) 에서 신고

 - 처리절차

(1) 신고서 제출

(2) 신고서 검토

1) 구비서류 불비시: 신고서 반려

2) 계약서 작성일로부터 60일 경과후 신고시: 과태료 부과 (3백만원 이하)

※ 과태료를 납부한 후 납부필증

3) 신고대상 부동산으로서, 신고기한 및 구비 첨부시에는 신고수리 서류 충족시 3시간내에 신고수리

(3) 신고필증 교부

3. 계약외 원인에 의한 부동산 취득 (신고 대상)

◦ 근거규정 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제2항

부동산 거래신고 등에 관한 법률 ( 약칭: 부동산거래신고법 )

제8조(외국인등의 부동산 취득ㆍ보유 신고)  ② 외국인등이 상속ㆍ경매, 그 밖에 대통령령으로 정하는 계약 외의 원인으로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 부동산등을 취득한 날부터 6개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다.

◦ 신청기관 : 부동산 소재지 시·군·구

 ◦ 신고기한 : 계약외 원인으로 토지를 취득한 날로부터 6월 이내
 - 상속 : 피상속인의 사망일 - 환매 : 환매계약일(공탁일)
 - 경매 : 경락대금 완납일 - 확정판결 : 확정판결일

 ◦ 처리기한 : 즉시(3시간 이내)

 ◦ 신고방법 및 처리절차
 - 신고방법 : 부동산 소재지 시·구·구청을 방문 접수하거나, 인터넷(해당 지자체 홈페이지⇒부동산거래관리시스템(RTMS)⇒외국인토지취득을 접속)에서 신고

 - 처리절차

(1) 신고서 제출

(2) 신고서 검토

1) 취득원인 및 구비서류 불충족: 신고서 반려

2) 계약원인 발생일로부터 6월이후 신고시: 과태료 부과 (1백만원 이하)

※ 납부필증 첨부시 신고수리

3) 신고기한 및 구비서류 충족시 3시간내 신고수리

 (3) 신고필증 교부

4. 부동산 계속보유 (신고 대상)

 ◦ 근거규정 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제3항

부동산 거래신고 등에 관한 법률 ( 약칭: 부동산거래신고법 )

제8조(외국인등의 부동산 취득ㆍ보유 신고)  ③ 대한민국 안의 부동산등을 가지고 있는 대한민국국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인등으로 변경된 경우 그 외국인등이 해당 부동산등을 계속보유하려는 경우에는 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다.

 ◦ 신청기관 : 부동산 소재지 시·군·구

 ◦ 대상토지 : 대한민국 국민이나 국내법인이, 외국인이나 외국법인으로 국적이 변경된 후 종전에 소유하던 토지를 계속 보유하고자 하는 경우

 ◦ 신고기한 : 국적 변경된 날로부터 6월이내
 

◦ 처리기한 : 즉시(3시간 이내)

 ◦ 신고방법 및 처리절차
 - 신고방법 : 부동산 소재지 시·구·구청을 방문 접수하거나, 인터넷(해당 지자체 홈페이지⇒부동산거래관리시스템(RTMS)⇒외국인토지취득을 접속)에서 신고

 - 처리절차

(1) 신고서 제출
(2) 신고서 검토
1)취득원인 및 구비서류 불충족: 신고서 반려
2)국적변경일로부터 6월 이후 신고시: 과태료 부과(1백만원 이하)
 ※ 납부필증 첨부시 신고수리 

3)신고기한 및 구비서류 충족시 3시간내 신고수리
(3) 신고필증 교부

5. 외국인 부동산 취득(허가) 제도 위반 시 벌칙 및 과태료

 ◦ 근거규정 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 및 제28조

부동산 거래신고 등에 관한 법률 ( 약칭: 부동산거래신고법 )

제6장 벌칙  제26조(벌칙)  ① 제9조제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 토지취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받아 토지취득계약을 체결한 외국인등은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. ② 제11조제1항에 따른 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. ③ 제21조에 따른 허가 취소, 처분 또는 조치명령을 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

제28조(과태료)  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다.  1. 제4조제4호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따라 신고한 자 2. 제4조제5호를 위반하여 거짓으로 제3조의2에 따라 신고한 자 3. 제6조를 위반하여 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 제출한 자 또는 그 밖의 필요한 조치를 이행하지 아니한 자 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.  1. 제3조제1항부터 제4항까지의 규정을 위반하여 같은 항에 따른 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다) 1의2. 제3조의2제1항을 위반하여 같은 항에 따른 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다) 2. 제4조제1호를 위반하여 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 자 3. 제4조제3호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조한 자 4. 제6조를 위반하여 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 외의 자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 제출한 자 ③ 제3조제1항부터 제4항까지 또는 제4조제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.  ④ 제8조제1항에 따른 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자에게는 300만원 이하의 과태료를 부과한다. ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다.  1. 제8조제2항에 따른 취득의 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자 2. 제8조제3항에 따른 토지의 계속보유 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자 3. 제6조의2 또는 제6조의3에 따른 신고를 하지 아니하거나(공동신고를 거부한 자를 포함한다) 그 신고를 거짓으로 한 자 ⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 개업공인중개사에게 과태료를 부과한 신고관청은 부과일부터 10일 이내에 해당 개업공인중개사의 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에 과태료 부과 사실을 통보하여야 한다.

 ◦ 미허가 벌칙
 - 허가를 받지 아니하고 토지 취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 득하여 토지취득계약을 체결한 경우 : ⇒ 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금, 계약효력 상실

 ◦ 미신고 과태료
 - 계약에 의한 부동산 취득신고를 하지 않거나 거짓으로 한 경우 : 300만원 이하의 과태료
 - 계약 외 원인으로 인한 부동산 취득신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 경우 및 계속보유신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 경우 : 100만원 이하의 과태료