(공동주택관리법) 장기수선충당금 적립 및 사용 관련 질의회신 | 부과 방법, 입주자대표회의 의결, 장기수선예치금 만기 후 상계 등

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공동주택관리법 장기수선계획 관련 질의회신(법제처 법령해석)

① 장기수선충당금의 부과 방법은?
• 장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있으므로(공동주택관리법 시행령 제23조제2항 제1호) 장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하는 것이 타당함
• 관리주체는 관리비 등을 통합하여 부과하는 때에는 그 수입 및 집행세부내용을 쉽게 알 수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려주어야 함(공동주택관리법 시행령 제23조제6항)

② 장기수선충당금은 의무관리대상 공동주택에만 부과하는지?
• 300세대 이상의 공동주택과, 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체는 장기수선계획을 수립하여야 하며(공동주택관리법 제29조제1항),
• 관리주체는 장기수선계획에 따른 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하므로(공동주택관리법 제30조제1항)

• 장기수선충당금의 적립은 의무관리대상 공동주택이 아닌 150세대 미만의 공동주택이라고 하더라도 승강기가 설치되었거나 중앙집중식 난방방식의 공동주택에서도 적립하여야 함
※ 의무관리 대상 공동주택의 범위(공동주택관리법 시행령 제2조)
 - 300세대 이상의 공동주택
 - 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
 - 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택
 - 주상복합건축물로서 주택이 150세대 이상인 건물

③ 장기수선충당금은 주택의 소유자로부터 적립하도록 규정하고 있는데, 입주하였다하여 소유권이 이전 되지 않은 상태에서 장기수선충당금을 징수할 수 있는지?
• 「공동주택관리법」 제30조제1항에 따라 관리주체는 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 하며, 같은 법 시행령 제31조제6항에 따라 장기수선충당금은 해당 공동주택의 사용검사를 받은 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립해야 함
• 따라서, 공동주택에서 매달 적립하는 장기수선충당금은 해당 시기의 소유권한 있는 자가 납부하여야 할 것으로 판단됨

④ 장기수선충당금을 사용자가 납부한 경우 환급 방법은?
• 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 하며(공동주택관리법 시행령 제31조제8항),
• 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요청하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 함(공동주택관리법 시행령 제31조제9항)

⑤ 입주자대표회의 의결만으로 장기수선충당금을 인상 할 수 있는지?
• 공동주택에서 매달 납부하는 장기수선충당금은 단순히 입주자대표회의 의결로서 정하는 것이 아니며, 공동주택관리법령에서 정하는 규정에 따라 산정하는 것이므로 아래의 「공동주택관리법 시행령」 제31조제3항에 따라 '월간 세대별 장기수선충당금'을 산정해야 함

월간 세대별 장기수선충당금 ⇒ { (장기수선계획기간 중의 수선비 총액) / ( 총 공급면적 × 12 × 계획기간(년) ) } x 세대당 주택공급면적

• 이와 관련, 「공동주택관리법 시행령」 제31조제1항에 따라 장기수선충당금의 요율은 관리규약으로 정해야 함
예) 공동주택 관리규약에서 2016~2020년까지 장기수선충당금의 적립요율을 20%로 정한 경우
- 2016년부터 2020년까지 월간 세대별 장기수선충당금은 위 내용에 따른 산정 식으로 계산하는 것이고, 이 경우 계획기간(년)은 2016~2020년까지 5년이 되는 것이며,
- 또한, '장기수선 계획기간 중의 수선비 총액'은, 계획된 총 기간 장기수선충당금의 20%에 해당하는 금액이 되는 것임

월간 세대별 장기수선 충당금 ⇒ {(장기수선계획기간 중의 수선비 총액 × 연차별 적립요율) /  (총 공급면적 × 12 × 연차별 적립요율의 계획기간(년))}  x 세대당 주택공급면적

- 따라서, 해당 공동주택에서 관리규약으로 정하는 적립요율 및 각 세대에 부과하는 월간세대별 장기수선충당금은 위의 내용을 참조하여 정해야 함

⑥ 관리주체가 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 관리비등과 장기수선충당금을 예치하여 관리할 경우, 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있는데, 이 때 등록 하는 관리사무소장의 직인은 반드시 지방자치단체에 신고된 직인으로 하여야 하는지?
• 관리사무소장은 배치된 날로부터 15일 이내에 그 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 시장·군수·구청장(주택관리사단체에 위임)에게 신고하여야 하므로(공동주택관리법 제64조제5항), 장기수선충당금 예치 통장은 반드시 신고 된 직인으로 등록하여야 함

⑦ 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우?
• 「공동주택관리법」 제30조제2항에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용하는 것이므로 장기수선계획에 수선주기가 미 도래되었다면 공동주택관리법령에 따라 장기수선계획조정 후 장기수선충당금을 사용해야 할 것임
• 다만, 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우도 있으므로, 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예: 사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용 지출 등)를 장기수선계획 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 가능함
• (처리 절차) 총론에 근거 마련된 경우 → 관리주체는 장기수선충당금 사용계획서를 작성 →입주자대표회의 의결을 거쳐 집행

⑧ 장기수선충당금은 반드시 장기수선계획에 따라야 하는지 및 전용부분에도 사용 가능한지?
• 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따라 사용해야하므로(공동주택관리법 제30조제2항) 장기수선계획에 포함되지 않은 내용에 대해 사용하는 것은 가능하지 않으며, 장기수선계획은 공용부분에 대해 수립하는 것이므로(법 제29조제1항) 전용부분에는 사용할 수 없음

⑨ 장기수선계획서의 항목에 해당하는 수선을 하려했으나 계획서 상의 금액과 실제 공사금액이 현저한 차이가 발생하는 경우 적립된 전체 장기수선충당금에서 공사금액 전체를 지출할 수 있는지?
(예시) 장기수선계획서 상의 배수펌프 전체 수선비용이 100만원으로 계획되어 있으나 실제 공사금액이 500만원(입찰)이어서 사용계획서를 작성하여 입주자대표회의 의결에 따라 장기수선충당금으로 적립된 500만원 전액을 지출할 수 있는지?
• 장기수선공사는 장기수선계획에 따라 적립된 장기수선충당금으로 집행하여야 함
• 장기수선계획 수립 시 공사항목별 적립액을 기준으로 전체 장기수선충당금을 산정하는 점을 감안할 때 항목별 수선비용이 과다하게 산출될 경우 수선계획을 조정한 후 집행하는 것이 타당
※ 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요시 조정할 수 있도록 규정되어 있는 것은 부족 시 장충금의 적립율을 현실에 맞게 조정할 수 있는 근거를 마련했다고 판단됨

⑩ 장기수선계획에는 올해 공사하는 것으로 계획해 놓고 정작 금년 예산안에는 예산을 잡아놓지 않은 경우 장기수선계획에 근거해서 장기수선충당금을 사용해서 공사를 해도 문제가 없는 것인지?
• 「공동주택관리법 시행령」 제26조제1항에 따르면 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 다음 회계연도에 관한 관리비 등의 사업계획 및 예산안을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 하며, 승인사항에 변경이 있는 때에는 변경승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 장기수선충당금의 경우 같은 법 시행령 제23조제2항에 따라 관리비등에 해당함
• 따라서, 장기수선충당금의 경우에도 공동주택의 사업계획 및 예산안에 해당 내용을 포함하는 것이 타당할 것으로 판단됨

⑪ 장기수선충당금 중도 해지 전에 장기수선충당금 집행을 할 경우 가지급금으로 먼저 집행하고 장기수선예치금 만기 후에 장기수선충당금으로 상계하여 대체할 수 있는지?
• 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 하며,

• 같은 법 제30조에 따라 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하며, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따라야 함
• 위의 내용과 같이 공동주택관리법령에서는 공동주택의 주요시설물을 교체하거나 보수하기 위해서 계획을 수립하고, 계획에 따라 필요한 비용을 소유자로부터 징수·적립하여, 그 적립된 장기수선충당금을 사용하여 계획에 따른 공사를 실시하도록 규정하고 있음
• 또한, 같은 법 제90조제3항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 관리비·사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제23조 제2항·제7항에서는 장기수선충당금을 관리비와 구분하여 징수하고, 별도의 계좌로 예치·관리하도록 규정하고 있음
• 따라서, 장기수선계획에 따라 장기수선충당금으로 집행되어야 할 공사의 공사비를 장기수선충당금이 아닌 다른 비용으로 우선 집행하는 방식 등은 공동주택관리법에서 규정하고 있는 장기수선계획 및 장기수선충당금 제도의 취지에 적합하지 않음

⑫ 장기수선계획이 분실되어 없는 상태이고, 해당 항목들에 대한 장기수선충당금이 적립되어 있지 않은 상태이지만, 공사를 진행하여야 할 경우는 비용처리와 부담을 어떻게 해야 하며, 공사비는 어떻게 지출해야 하는지?
• 장기수선계획서를 분실하였다면 다시 장기수선계획을 수립하여 해당 계획에 따라 해당 시설에 대한 교체, 보수를 실시하고 장기수선충당금을 사용할 수 있을 것으로 판단됨

⑬ 장기수선계획에 의해 장기수선충당금으로 지출해야 하는 승강기 로프 등의 보수공사를 장기수선충당금이 아닌 승강기 유지보수비로 지급할 수 있는지?
• 장기수선계획에 포함된 공사는 장기수선충당금을 사용하여야 하므로(공동주택관리법 제29조 및 제 30조) 장기수선계획에 포함된 승강기 보수공사를 승강기 유지보수 계약에 포함하여 승강기 유지보수비로 지급하는 것은 타당하지 않음

⑭ 주민운동시설 운영을 위한 운동기구 구입비용으로 장기수선계획 조정을 통한 장기수선충당금을 사용할 수 있는지?
• 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 소유자로부터 징수하여 적립하는 것이므로(공동주택관리법 제30조제1항) 운동시설의 운동기구 구입비용을 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 사용하는 것은 타당하지 않음

⑮ 수선방법에 전면교체(수리)만 규정되어 있는 공사에 대하여 부분교체(수리)할 필요가 있는 경우 수선유지비로 처리하는 것인지 아니면 장기수선충당금으로 처리하는 것인지?
• 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 장기수선계획 수립기준에서 전면교체만 해당되는 공용부분의 주요시설에 대한 부분수선공사는 반드시 장기수선계획에 반영해야 하는 것은 아니며,
• 부분수선공사의 장기수선계획에 추가 여부는 각 공동주택에서 자율적으로 결정하되, 장기수선계획에 반영되지 않은 부분수선공사는 수선유지비로 집행 가능함
• 다만, 해당 항목의 공사가 명확히 구분된 공간(동, 동의 특정 부위, 지하주차장 등) 단위 내의 수선공사인 경우에는 전면수선에 해당하는 것이며,
• 또한, 제품(또는 시설)의 기능을 고려하여 여러 부품이 결합되어 제작된 제품이 독립적으로 기능하는 것이라면 하나의 제품 교체도 전면수선에 해당함

⑯ 부분수리가 5년에 10%의 수선율일 경우 5년 동안 10%범위 내에서 수선이 가능한 것인지 아니면 5년차에 10% 범위 내에서 수선을 하는 것인지?
• 장기수선계획 수립기준(공동주택관리법 시행규칙 별표 1)은 공동주택의 장기수선계획을 수립하는 기준으로 수선방법(전체수선ㆍ부분수선), 수선율, 수선주기 등은 당해 공동주택의 실정에 맞추어 장기수선계획을 조정할 수 있음
• 따라서, 해당 아파트 주요시설물의 노후화 정도 등을 고려하여 귀 공동주택의 여건에 맞게 주요시설물 마다 수선율, 교체주기 및 시기 등을 정하여 장기수선계획을 수립·조정할 수 있음
• 아울러, 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제30조제2항에 따르면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있음
• 따라서, 장기수선계획서에 계획된 시기(주선주기 5년을 5년 동안으로 해석하기는 어려움), 범위 및 금액 이내에서 장기수선충당금을 사용하는 것이 타당할 것임

⑰ 주차시설충당금 일부를 장기수선충당금으로 전환하여 장기수선계획에 의한 공사를 하고자 하는데 가능한지?
• 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있고,

• 같은 법 제30조에 따르면 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하며, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있음
• 따라서, 장기수선계획에 따라 소유자로부터 징수·적립한 장기수선충당금이 아닌 다른 금원(사용목적이 정해진 충당금 또는 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 잡수입 등)을 장기수선충당금의 용도로 사용하는 것은 공동주택관리법령에서 소유자가 장기수선충당금을 적립하도록 규정한 취지에 적합하지 않음
• 참고로 「공동주택관리법 시행령」 제23조제8항에 따른 잡수입의 경우에는 공동주택관리규약에서 잡수입의 지출 후의 집행 잔액 중 소유자가 적립에 기여한 부분을 장기수선충당금으로 적립하도록 정한 경우, 이러한 공동주택 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립된 잡수입은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당하므로 이를 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 사용하는 것은 허용될(2013.12.13, 법제처 법령해석 인용) 것임
• 다만, 해당 금원이 소유자와 사용자가 함께 적립에 기여한 부분이라면 장기수선충당금으로 전환은 타당하지 않은 것으로 판단됨

⑱ 장기수선충당금 은행 예치에 따라 발생한 이자를 잡수입 명목으로 지출할 수 있는지?
• 장기수선충당금은 소유자가 적립에 기여한 것으로 은행 예치에 따라 발생한 이자 또한 소유자 기여분으로 보아 잡수입으로 지출할 수 없으며, 장기수선충당금으로 보아야 할 것임

⑲ 하자 진단에 따른 소요비용을 장기수선충당금으로 사용 가능한지?
• 2010.10.6.부터는 장기수선충당금을 「공동주택관리법」 제30조제2항에 따라 장기수선계획에 따라 사용하되, 예외적으로 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는
㉠ 「공동주택관리법」 제45조에 따른 조정 등의 비용
 * 하자분쟁조정위원회의 하자분쟁조정 등의 비용
㉡ 「공동주택관리법」 제48조에 따른 하자진단 및 하자감정에 드는 비용
 * 사업주체등이 입주자대표회의 등과 협의하여 의뢰한 하자진단
 * 하자분쟁조정위원회의 하자분쟁조정을 위한 하자감정
㉠ 또는 ㉡의 비용을 청구하는데 드는 비용에 한정하여 사용할 수 있음
- 따라서 「공동주택관리법」 제48조에 따른 하자진단 및 하자감정에 드는 비용 외의 해당 공동주택 세대에서 임의로 실시하는 하자진단, 소송비용 등의 비용으로 사용하는 것은 안됨

⑳ 장기수선충당금을 사용해야 하는 공동주택 공용부분 주요시설 공사에 잡수입을 사용할 수 있는지?
• 공동주택 공용부분 주요시설 공사는 장기수선충당금에서 그 비용을 사용하여야 하고, 이를 잡수입에서 바로 사용할 수 없음(법제처 법령해석('14.2.) 참조)
※ 공동주택 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립된 잡수입은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당되므로 사용가능

㉑ 하자보수보증금을 장기수선충당금으로 변경 가능한지?
• 하자보수보증금은 공동주택관리법 제38조 및 같은 법 시행령 제41조에 따라 하자보수보증금의 용도에 적합하게 사용하여야 하므로, 이를 장기수선충당금으로 적립하는 것은 적절하지 않을 것으로 판단됨

㉒  CCTV 교체공사 시 공사비를 리스(렌탈) 방식으로 가능한지?
• 영상정보처리기기(CCTV 포함)는 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 수립기준의 공사항목으로 장기수선계획에 반영하여 이 계획에 따라 적립한 장기수선충당금으로 설치를 해야 하며, 장기수선충당금 이 외의 다른 금원으로는 공사를 시행할 수 없음
• 또한, 장기수선계획에 반영해야 하는 공사를 계획대로 적립해둔 장기수선충당금으로 사용하지 않고, 할부·임대(렌탈) 등의 방식으로 진행하는 것은 장기수선제도 취지에 적합하지 않은 것으로 판단됨

㉓ 아파트 내 CCTV를 신설로 몇 대 추가 하는 경우 장기수선충당금이 별로 없어 계약금을 일부 주고 나머지를 할부로 가능한지?
∙ 「공동주택관리법」 제29조제2항에 의하면 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제30조에 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하며, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있음. 위의 내용과 같이 공동주택관리법령에서는 공동주택의 주요시설물을 교체하거나 보수하기 위해서 장기수선계획을 수립하여 필요 비용을 적립하고, 그 계획에 따라 적립된 장기수선충당금
을 사용하도록 규정하고 있음
∙ 따라서, 장기수선충당금이 모자랄 경우 장기수선계획 조정 및 장기수선충당금의 요율을 조정하여 해당 공사에 필요한 장기수선충당금을 적립한 후 공사를 시행하여야 할 것으로 보이며 이를 할부·임대(리스) 등의 방식으로 진행하는 것은 타당하지 않은 것으로 판단됨. 할부·임대(리스) 등의 방식으로 할 수 있도록 한다면, 해당 공동주택 주요시설 수선공사에 소요되는 비용을 적절하게 적립할 필요성이 줄어들게 되고, 렌탈(임대) 또는 할부 방식의 공사로 입주자 등에게 과도한 부채를 발생 시킬 우려가 있는 등 이는 결국 공용부분 주요시설의 체계적이고 계획적인 수선유지를 위해 공동주택관리법령으로 규정하고 있는 장기수선제도와 장기수선충당금의 충실한 적립을 저해하는 것이 될 수 있기 때문임