LH를 상대로 계약금 반환 20% 감액 사례 (계약 해제, 계약금 반환 청구 2020나21622)

 

사 건 2020나21622 계약금반환

원고, 항소인 A 주식회사
소송대리인 법무법인 엘케이비앤파트너스
담당변호사 김종근, 이화용, 서재민, 이보경

피고, 피항소인 한국토지주택공사
소송대리인 법무법인 민주
담당변호사 민경택

제 1 심 판 결 수원지방법원 2020. 9. 17. 선고 2019가합27478 판결

변론종결 2021. 8. 19.

판결선고 2021. 9. 30.

주문

1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.
피고는 원고에게 3,650,113,600원 및 이에 대하여 2019. 9. 17.부터 2021. 9. 30.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송 총비용 중 20%는 피고가, 나머지는 원고가 각 부담한다.

4. 제1항에서 금전 지급을 명한 부분은 가집행할 수 있다.

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 18,250,568,000원 및 이에 대하여 2019. 9. 17.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이유

1. 기초사실

이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는, 제1심판결문 제5쪽 하3, 4행, 제10쪽 11행, 13 내지 16행, 20행의 각 "계약금"을 각 "계약보증금"으로, 제8쪽 5행의 "협조"를 "협조하여 주시고, 학령인구가 유발되는 '주택' 형태로의 개발이 지양되어야 함"으로, 제10쪽 3행의 "17호증"을 "17, 18호증"으로 각 고치는 외에는 제1심판결 이유 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 당사자의 주장 요지 및 판단

이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는, 제1심판결문 제12쪽 13행 다음에 아래 가. 내지 다.항 기재와 같은 원고의 주장에 대한 판단을 추가하고, 제11쪽 하7행의 "주자창"을 "주차장"으로, 제12쪽 14행부터 제14쪽 5행까지를 아래 라.항 기재와 같이 각 고치는 외에는 제1심판결 이유 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

가. 유발된 착오로 인한 취소 주장에 관한 판단

원고는, 피고가 이 사건 공급공고를 하면서 이 사건 토지에 업무시설 중 오피스텔 건축이 가능하다는 점을 강조하고 이를 적극 홍보함으로써 입찰참가자들로 하여금 오피스텔 형태에 따른 제한이 존재할 가능성을 인식할 수 없도록 착오를 유발하였고, 이 에 따라 이 사건 토지에 2룸 형태의 주거용 오피스텔 건축과 관련된 제한사항이 존재하지 않을 것으로 믿은 X이 이 사건 토지를 매수하게 된 것이므로 X의 착오는 피고로부터 제공되었거나 피고에 의하여 유발된 것이고, 2019. 9. 11.자 내용증명우편의 송달로 이 사건 매매계약을 취소하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 계약보증금을 반환할 의무가 있다고 주장한다.

무릇 착오가 상대방에 의하여 유발되었거나 상대방 측으로부터 제공된 경우에는 동기의 착오라도 중요 부분의 착오로서 취소할 수 있다(대법원 1987. 7. 21. 선고 85다카2339 판결 등 참조).

살피건대, 원고가 제출한 증거들과 이 법원의 하남시장 및 경기도광주하남교육지원청장에 대한 각 사실조회결과만으로는 원고가 주장하는 착오가 피고에 의하여 유발되었다거나 피고로부터 제공되었다는 점을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 

설령 X이 이 사건 토지에 2룸 형태의 주거용 오피스텔 건축이 가능한 것으로 믿고 입찰에 참가하여 이 사건 토지를 매수하게 된 것이라고 하더라도, 이 사건 토지의 지정용도는 일반상업용지로 되어 있고, 일반상업용지는 앞에서 본 바와 같이 제1종 근린생활시설, 단란주점이나 안마시술소를 제외한 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교집회장, 상점 및 전문점 등 판매시설, 정신병원 및 격리병원을 제외한 의료시설, 초중고를 제외한 교육연구시설, 수련시설, 운동시설, 업무시설, 주차장 및 세차장, 방송국, 전신전화국 및 통신용시설 등 다양한 용도로 사용할 수 있는 점, 이 사건 매매 계약에는 '이 사건 토지를 정해진 용도에 따라 사용하기로 한다.'라고 기재되어 있을 뿐(제3조 제1항) '주거용 오피스텔' 신축으로 그 용도를 한정하고 있지 않은 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 사정은 이 사건 매매계약 당시를 기준으로 장래의 미필적 사실의 발생에 대한 단순한 기대 또는 예상이 빗나간 것에 불과할 뿐 이를 피고에 의하여 유발된 착오라고 볼 수는 없다(원고는 피고가 당초부터 X에게 이 사건 토지에 주거용 오피스텔 건축이 불가능하다는 사정을 알리지 않았으므로 설명의무 내지 고지의무
를 위반하였고, 이로 인해 착오가 유발되었다는 취지의 주장도 하고 있으나, 원고가 제출한 증거들과 이 법원의 하남시장 및 경기도광주하남교육지원청장에 대한 각 사실조회결과만으로는 이 사건 매매계약 당시 피고가 이 사건 토지에 주거용 오피스텔 건축이 불가능하다는 사정을 알고 있었다거나 그와 같은 사정을 X에게 고지할 의무가 있다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다).

원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

나. 약정해제권 행사로 인한 해제 주장에 관한 판단

원고는, 이 사건 매매계약에 의하면, ① 피고의 책임질 사유로 토지사용시기가 6개월 이상 지연되는 경우 계약을 해제할 수 있고(제9조 제2항 제2호), ② 원고와 피고의 책임질 사유 없이 지방자치단체의 계획 또는 정책의 변경 등으로 이 사건 매매계약의 이행이 불가능하거나 토지사용이 지연되는 경우 피고와 협의하여 계약을 해제할 수 있도록 되어 있으며(제9조 제3항), 위와 같은 규정에 따라 원고가 2019. 5. 31.경 이 사건 매매계약을 해제하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 계약보증금을 반환할 의무가 있다고 주장한다.

갑 제4호증의 기재에 의하면, 이 사건 매매계약서 제9조 제2항 제2호에서 원고가 계약을 해제할 수 있는 사유로서 '피고의 책임질 사유로 토지사용시기 또는 소유권 이전이 6개월 이상 지연되는 경우'를 들고 있고, 이 사건 매매계약서 제9조 제3항은 '이 계약체결일 이후 원고 또는 피고의 책임질 사유 없이 제5조 2항 단서 각 호의 어느 하나의 사유 등으로 이 사건 매매계약의 이행이 불가능하거나 상당 기간 지연되는 경우에는 원고와 피고는 협의하여 이 계약을 해제할 수 있다'고 규정하며, 이 사건 매매계약서 제5조 제2항 단서 제2호에서 '국가 또는 지방자치단체의 계획 또는 정책의 변경'을 들고 있는 사실을 인정되기는 한다.

그러나 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 원고가 이 사건 토지를 사용할 수 없었던 이유는 잔금납부일인 2019. 5. 28.까지 잔금을 납부하지 않은 원고의 사정에 기인한 것으로 보이고, 원고가 제출한 증거들만으로는 토지사용시기의 지연과 관련하여 피고에게 어떠한 귀책사유가 있다고 보기 어려우며, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

나아가 원고의 주거용(2룸형) 오피스텔 건축허가신청에 대한 불허가처분이 지방자치단체의 계획 또는 정책의 변경에 기인한 것이라고 단정하기도 어려울 뿐만 아니라, 위와 같은 건축불허가처분으로 인하여 이 사건 매매계약의 이행이 불가능하게 되었다거나 이 사건 토지의 사용이 지연되었다고 보기도 어렵다. 

이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장도 모두 받아들일 수 없다.

다. 법정해제권 행사로 인한 해제 주장에 관한 판단

원고는, 건축을 목적으로 매매된 토지에 있어서 건축이 불가능하다는 법률적 장애는 매매목적물의 하자에 해당하고, 민법 제580조 제1항에 따라 2019. 5. 31.경 이 사건 매매계약을 해제하였으므로 피고는 원고에게 이 사건 계약보증금을 반환할 의무가 있다고 주장한다.

이 사건 토지에 주거용(2룸형) 오피스텔을 신축하기 위한 원고의 건축허가 신청이 불허가되었다는 사정만으로는 이 사건 토지가 거래통념상 기대되는 객관적 성질ㆍ성능을 결여하였다고 볼 수 없고(대법원 2007. 8. 23. 선고 2006다15755 판결 등 참조), 피고가 이 사건 매매계약 당시 X에게 이 사건 토지에 관하여 법률상의 장애가 없음을 보증하였다거나 그와 같은 장애가 없을 것을 전제로 하여 매도하였다고 볼 만한 증거가 없다[설령 위와 같은 사정이 매매목적물의 하자에 해당한다고 하더라도 민법 제580조 제1항의 하자담보책임을 주장하기 위해서는 그와 같은 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 하는데(민법 제582조), 원고가 이 사건 토지에 대한 건축불허가처분을 받은 2018. 8. 21.로부터 6월내에 피고에 대하여 해제의사표시를 하였음을 인정할 증거도 없다]. 

따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

라. 손해배상의 예정액이 과다한 경우에 해당하는지 여부에 관한 판단

이 사건 매매계약은 원고의 채무불이행을 이유로 한 피고의 해제의사표시에 따라 2019. 11. 28.경 적법하게 해제되었으므로, 이 사건 매매계약서 제9조 제5항에 따라 이 사건 계약보증금은 피고에게 귀속된다.

다만, 이 사건 매매계약서 제9조 제5항에 의하면 매수인의 귀책사유로 인하여 이 사건 매매계약이 해제되었을 때에는 계약보증금이 피고에게 귀속된다고 규정되어 있을 뿐, 위 계약보증금과는 별도로 실제 발생한 손해 전부에 대하여도 손해배상을 청구할 수 있다거나 또는 실제 발생한 손해와 계약보증금의 차액에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다는 내용이 없는 점 등에 비추어 볼 때 X과 피고가 위와 같은 내용의 계약보증금에 관한 약정을 한 목적에는 매수인에게 심리적인 압박을 가하여 채무이행을 강제한다는 것 외에 매수인의 계약 불이행으로 인하여 매매계약관계를 청산하게 될 때를 대비하여 매수인이 피고에게 배상하여야 할 손해액을 위 계약보증금으로 예정함과 동시에 그 지급을 확보하기 위한 것도 있었다 할 것이므로, 이 사건 계약보증금 약정은 민법 제398조의 손해배상액의 예정에 해당된다.

그런데 민법 제398조 제2항에 의하면 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있는데, 여기서 '부당히 과다한 경우'라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 경위 내지 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고(대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다50350 판결 등 참조), 한편 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지의 여부 내지 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때 즉, 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 한다(대법원 2004. 12. 10. 선고 2002다73852 판결 등 참조).

이 사건을 보면, 이 사건 계약보증금이 매매대금의 10% 상당액이고, 부동산 매매계약에서 계약금을 매매대금의 10% 상당으로 정하는 것이 거래 관행으로 보이기는 하나, 다른 한편 앞서 든 증거들에 갑 제27 내지 29, 34, 41, 46호증, 을 제6 내지 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정 즉, ① 이 사건 매매계약이 정한 손해배상 예정액의 총액은 약 182억 원으로 상당히 고액인 점, ② X은 경쟁입찰 과정에서 이 사건 토지의 감정평가에 따른 공급예정가액 98,982,770,000원의 두 배에 가까운 182,505,680,000원의 높은 가격으로 입찰금액을 제시하여 이 사건 토지를 매수한 점, ③ 원고가 이 사건 매매계약을 이행하지 못하게 된 데에는 주거용 오피스텔 신축 시 발생되는 학령인구 학생들의 배치가 어려운 상황이 발생할 것이라는 이유로 주거용(2룸형) 오피스텔 건축허가 신청이 불허가된 것이 주된 원인으
로 보이는 점, ④ 피고는 이 사건 매매계약이 해제된 후 이 사건 토지를 다시 경쟁입찰에 부치면서 공급공고의 '공사 및 건축 관련 유의사항'에 '경기도광주하남교육지원청으로부터 상업용지 내 오피스텔의 경우 학생 배치가 불가능하니 학생이 유발되지 않도록 주거용 오피스텔은 지양하고, 소규모(1룸) 오피스텔 및 업무시설로 사용될 수 있도록 협조 요청이 있어 건축허가 시 제한이 있을 수 있으므로 미리 관계기관에 확인 후 입찰에 참여하기 바란다'는 내용을 추가한 점, ⑤ 피고는 2020. 10.경까지 경쟁입찰 및 수의계약 방식으로 제3자에게 이 사건 토지를 매매대금 합계 118,891,642,000원에 모
두 매도한 점, ⑥ 위 매매대금이 이 사건 매매계약의 매매대금에 미치지는 못하지만 이 사건 토지에 대한 감정평가에 따른 공급예정가액을 훨씬 초과하는 금액인 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약이 정한 손해배상의 예정액은 부당하게 과다하므로, 이를 감액하여 그중 적당한 범위라고 인정되는 80%를 피고에게 귀속시키고, 나머지 20%를 X으로부터 매수인 지위를 승계한 원고에게 반환하도록 하는 것이 타당하다.

따라서 피고는 원고에게 3,650,113,600원(= 18,250,568,000원 × 0.2) 및 이에 대한 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

피고는 원고에게 이 사건 계약보증금 중 위에서 인정한 적정 계약보증금을 초과하는 3,650,113,600원 및 이에 대하여 피고가 원고로부터 위 금원을 지급받은 2017. 6. 2. 이후로서 원고가 구하는 2019. 9. 17.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하고 인정되는 이 판결 선고일인 2021. 9. 30.까지는 상법에서 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 

이와 결론을 일부 달리한 제1심판결은 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결 중 위에서 지급을 명한 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고 피고에게 위 금원 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없으므로 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 이제정
판사 박광서
판사 차지원