임대인이 주택을 말없이 양도한 후 양수인은 사망한 경우, 보증금 받는 방법

  

임대인이 임대주택을 말없이 양도한 후 양수인은 사망하고 상속인은 모두 상속포기했는데, 보증금은 어떻게 받아야 하나요?

질의

2021.7.1. 보증금 2억에 2년의 임대차계약을 체결한 후 전입신고와 확정일자를 받아 지금까지 그 주택에 거주 중입니다. 최근 계약기간 만료가 다가와서 임대인에게 갱신 거절 의사를 전달코자 연락했더니, 자신은 이미 부동산을 제3자에 양도했으니 보증금 반환은 양수인에게 연락해 받으라고 하는 것입니다. 그래서 양수인 연락처로 연락을 했는데, 양수인은 건물을 양수한 직후 사망했고, 그 법정상속인들은 최근 법원에서 모두 상속 포기 결정을 받은 상태라며, 보증금을 받으려면 법원에 상속재산관리인 선임 신청을 한 후 그를 상대로 강제경매 를 하라고 했습니다. 이 말이 맞는지요?

회신

기존 임대인을 상대로 임대인 지위승계에 대한 이의를 제기하고, 보증금반환청구도 하여야 합니다.

「주택임대차보호법」 제3조제4항에 의하면, “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 우리 법원은 이를 종래의 임대인은 임대차 관계에서 벗어나게 되고 그 보증금반환채무는 목적물의 양도 와 함께 양수인에게 면책적으로 이전되는 것으로 보고 있습니다.

주택임대차보호법

3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.> ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.> ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

“임대 부동산의 소유권이 이전되고, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 할 때 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전되며, 따라 서 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다”고 해석하는 것입니다(84다카1114).

그러나 한편으로 우리 법원은 “임차인 보호를 위한 위 임대차보호법의 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 ‘상당한 기간’ 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보는 것이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대 한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다”라고 판시한 바 있습니다(대판 2022.9.4. 2001다64615). 

따라서 귀 사안의 경우, 임차인이 임대주택의 양도 사실을 알게 된 후 상당한 기간 내에 양도인, 즉 기존 임대인 에게 임대인의 지위가 승계되는 것에 대해 이의를 제기하면서 임대기간이 종료될 때 임대주택의 반환과 상환하여 보증금을 반환해 줄 것을 청구할 수 있습니다.

 “임차주택이 임대차 기간 만료 전에 경매되는 경우에는 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제 를 청구할 수 있고, 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경 우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다”고 본 판례(대법원 1996.7.12.선고 94 다37646판결)에 따라, 귀 사안과 같이 양수인이 사망하고 그 법정상속인 모두가 상속포기를 해버린 경우에는 공평의 원칙에 의해 임차인에게 즉시 해지권이 인정될 수 있습니다.