전세금 받기 전에 이사하면 절대 안되는 이유는?

 

전세금 받기 전에 이사해도 될까?

절대 안됩니다. 

전세금을 받기 전에 이사를 하기 위해서는 반드시 임차권등 기가 선행되어야 합니다. 

주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 뿐만 아니라 점유(거주)까지도 그 요건으로 하기 때문에 이사를 하시면 대항력과 우선변제권을 상실하고, 보증금을 받지 못할 가능성이 높습니다. 

따라서 반드시 이사 전 임차권등기명령신청을 하셔야 합니다.

 

 

임차권등기명령제도란?

「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.  이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

 

 

임차권 등기명령신청은 임대차기간이 만료되거나 합의해지 등으로 임대차계약이 종료되어야 신청이 가능하고 기간은 2주 – 3주정도 소요됩니다. 

한편, 임차권 등기명령신청에 대해 법원이 검토할 시간이 조금 소요되므로, 임대인이 보증금을 지급하지 않을 가능성이 높다면 기간만료보다 조금 더 일찍 신청하는 것이 전략적으로 좋습니다.

 

 

임차권등기의 효과

(1) 대항력 및 우선변제권의 유지  임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서).    따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.   (2) 대항력 및 우선변제권의 취득  임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문).    다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.   (3) 소액보증금의 최우선변제권 배제  임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).  이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.