부동산 가치형성요인 (건물요인-개별요인-외부요인)

 

1. 건물요인

(1) 건물요인의 의미

건물요인은 대상 구분소유권이 속한 건물전체에 미치는 요인입니다.

(2) 건물요인의 특징

공동주택단지의 전반적인 가격수준에 영향을 주는데, 일반적으로 시공사와 지명도에 따라 선호도에 차이가 있으며, 이는 시공상태, 설계에 따른 구조 및 마감재와 부대설비, 부대시설 등이 복합적으로 반영된 것으로 볼 수 있습니다.

항목	세부항목	비고
시공상태	전체 건물의 기초, 벽체의 방습, 방음, 단열 및 안전성 등	최근 안전성과 관련하여 관심이 높아짐.
설계, 설비	설계에 따른 구조상의 양부와 각종 설비의 유무, 종류, 수준 등	거실크기, 방 및 화장실 수, 난방방식, 계단식, 복도식, 승강기 크기 및 수 등
노후도	준공시점, 입주시점 등 실제 경과년수 및 잔존내용년수
공용시설	주차시설규모, 집회실, 현관시설, 놀이시설, 노인정
규모 및 구성비	건물의 층수, 총세대수, 각 평형별 구성비	전체 세대수는 관리비 수준과 공용의 부대시설 수준과 관계가 있음
건물의 용도	대상건물이 주거와 상업복합 용도인가 주거단일용도인가와 현재 이용상태
관리체계	관리체계 및 관리현황	정기적인 전체 건물의 유지보수 등의 관리체계

2. 개별요인

(1) 개별요인의 의미

개별요인은 전유부분을 중심으로 한 각 세대별 가치형성요인으로 가치를 세대별로 구체화시키는 요인입니다.

(2) 일조권과 개별요인 관계

일조권 등의 침해와 가치와의 관계는 개별요인의 문제입니다.

항목	세부항목
층별 효용	일조, 채광의 정도
	조망, 압박감 등
	소음의 영향
	엘리베이터, 계단을 이용한 접근성
	난방 및 단열
	프라이버시 및 외부인 침입가능성
	재해시 안전(화재, 추락)
위치별 효용	일조, 채광의 정도
	조망, 압박감 등
	소음의 영향(특별한 경우)
	엘리베이터, 계단으로의 접근성
	난방 및 단열
	프라이버시 보호
향별 효용	일조, 채광의 정도
	조망, 개방감(또는 천공감), 압박감 등
	프라이버시 보호
공용부분의 전용사용권 유무	주차장 등에 대한 전용사용권
토지에 대한 지분면적	대지권의 종류 및 크기
관리상태	배관, 내부 마감재 수선유지상태

3. 외부요인

조건	항목	세부항목
가로조건	가로의 폭, 포장상태, 계통 및 연속성
접근조건	도심과의 거리 및 교통시설의 상태	인근 교통시설의 편의성
		인근 교통시설의 도시중심 접근성
	상가의 배치상태	단지내 및 인근상가의 편의성
		단지내 인근상가의 품격
	공공 및 편익시설의 배치상태	유치원, 초등학교, 공원, 병원, 관공서 등
환경조건	기상조건	일조, 습도, 온도, 통풍 등
	자연환경	조망, 경관, 지반, 지질 등
	사회환경	거주자의 직업, 연령, 학군 등
	획지의 상태	획지의 표준적인 면적
		획지의 정연성
		건물의 소밀도
		주변의 이용상태
	공급 및 처리시설의 상태	상수도, 하수도, 도시가스 등
	위험 및 혐오시설	변전소, 가스탱크, 오수처리장 등의 유무
		특별고압선 등의 통과유무
	재해발생의 위험성	홍수, 사태, 절벽붕괴 등
	공해발생의 정도	소음, 진동, 대기오염 등
행정적 조건	행정상의 규제정도	용도지역, 지구, 구역 등 기타규제
기타조건	기타	장래의 동향 등