(주택청약제도) 주택법 위반시 처벌은? | 청약 공급질서 교란행위의 유형 | 주택공급에 관한 규칙

 

1. 주택청약제도란?

주택청약이란 주택을 분양받을 목적으로 분양공모에 응모하여 분양계약을 하는 행위를 말합니다.

주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령(「주택공급에 관한 규칙」)으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 합니다.(「주택법」 제54조제2항)

*주택법

제3장 주택의 공급 등

제54조(주택의 공급)

② 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다. 이 경우 제63조제1항에 따른 투기과열지구 및 제63조의2제1항에 따른 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받으려는 자의 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 국토교통부령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

주택의 공급방법은 「주택공급에 관한 규칙」 제25조제1항에 따라 일반공급, 우선공급 및 특별공급으로 구분됩니다.

이러한 주택의 공급방법은 주택의 종류(국민주택, 민영주택)에 따라 청약자격, 입주자(당첨자) 선정 방식, 재당첨 제한 등이 다르게 적용됩니다.

-국민주택:  주거전용면적 85m² 이하의 국가･지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 주택 또는 국가･지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택(단, 수도권 및 도시지역이 아닌 읍･면 지역은 주거전용면적 100m² 이하)

-민영주택: 국민주택을 제외한 주택

주택 청약제도는 정부의 주요 정책수단으로 활용되면서 세부조건이 빈번히 변경되었습니다. 이로 인해 일반 국민들이 청약제도의 내용을 상세히 알기 어렵고, 해당 분야의 지식 부족에 따라 청약 신청에 어려움이 발생함은 물론, 부적격 당첨 사례도 다수 발생하고 있습니다.

또한, 시세차익을 노린 투기수요가 청약 시장으로 유입됨에 따라 청약 시장의 과열 및 청약 통장 매매, 자격 양도, 위장전입 등 부정 청약 행위가 발생하고 있습니다.

국토교통부는 2021년 상반기 분양단지를 대상으로 한국부동산원과 주택청약 및 전매 실태에 대한 합동점검을 실시했으며, 부정청약 및 불법전매 등 총 125건의 공급질서 교란행위를 적발하여 수사 의뢰하였습니다.

2. 주택법 위반시 처벌은?

현행법상 청약통장 불법거래, 위장전입, 분양권 불법전매 등의 행위는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금(「주택법」 제101조)에 처해지며, 10년간 주택 청약 입주자 자격이 제한됨 (「주택법」 제65조, 「주택공급에 관한 규칙」 제56조) 지자체 단위로 상시 단속을 활성화하고, 부정 청약 행위가 확인되는 경우 강력하게 처벌하고 있습니다.

주택법

제65조(공급질서 교란 금지)  ① 누구든지 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도ㆍ양수(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도ㆍ양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물ㆍ인쇄물ㆍ전화ㆍ인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.  1. 제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위 2. 제56조에 따른 입주자저축 증서 3. 제80조에 따른 주택상환사채 4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것 ② 국토교통부장관 또는 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대하여는 그 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하여야 한다.  1. 제1항을 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 2. 제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자 ③ 사업주체가 제1항을 위반한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 경우에는 그 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 본다. ④ 제3항의 경우 사업주체가 매수인에게 주택가격을 지급하거나, 매수인을 알 수 없어 주택가격의 수령 통지를 할 수 없는 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우로서 주택가격을 그 주택이 있는 지역을 관할하는 법원에 공탁한 경우에는 그 주택에 입주한 자에게 기간을 정하여 퇴거를 명할 수 있다. ⑤ 국토교통부장관은 제1항을 위반한 자에 대하여 10년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다. ⑥ 국토교통부장관 또는 사업주체는 제2항에도 불구하고 제1항을 위반한 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위를 취득한 매수인이 해당 공급질서 교란 행위와 관련이 없음을 대통령령으로 정하는 바에 따라 소명하는 경우에는 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하여서는 아니 된다.  ⑦ 사업주체는 제2항에 따라 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하려는 경우 국토교통부장관 및 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있는 자에게 대통령령으로 정하는 절차 및 방법에 따라 그 사실을 미리 알려야 한다.

주택법

제101조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호 및 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.  1. 제11조의2제1항을 위반하여 조합업무를 대행하게 한 주택조합, 주택조합의 발기인 및 조합업무를 대행한 자 1의2. 고의로 제33조를 위반하여 설계하거나 시공함으로써 사업주체 또는 입주자에게 손해를 입힌 자 2. 제64조제1항을 위반하여 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자 3. 제65조제1항을 위반한 자 4. 제66조제3항을 위반하여 리모델링주택조합이 설립인가를 받기 전에 또는 입주자대표회의가 소유자 전원의 동의를 받기 전에 시공자를 선정한 자 및 시공자로 선정된 자 5. 제66조제4항을 위반하여 경쟁입찰의 방법에 의하지 아니하고 시공자를 선정한 자 및 시공자로 선정된 자

주택공급에 관한 규칙

제56조(주택의 입주자자격 제한) ① 법 제64조제7항 및 제65조제5항에 따른 주택의 입주자자격 제한은 법 제64조제1항 및 제65조제1항을 위반한 행위를 적발한 날부터 10년까지로 한다. 1. 삭제 2. 삭제 3. 삭제  ② 법 제64조제1항 및 제65조제1항을 위반한 행위를 적발한 행정기관은 지체 없이 그 명단을 국토교통부장관 및 주택청약업무수행기관에 알려야 한다. ③ 주택청약업무수행기관은 제2항에 따라 통보받은 명단을 전산관리해야 한다.

3. 주택 공급질서 교란행위 주요 유형

 ① (위장전입) 해당지역 거주자의 청약자격을 얻기 위해 실제 거주하지 않고 주소지만 옮겨 청약하는 방식의 부정청약. 실거주 없이 주택, 상가, 농막 등으로 전입신고만 하는 경우 위장전입(주민등록법 위반)에 해당합니다. 만약 부정한 방법(위장전입)으로 청약하는 경우 주택법 위반에 해당합니다.

 ② (통장매매) 청약브로커가 당첨 가능성이 높은 청약자의 금융인증서 등을 넘겨받아 대리청약하거나, 당첨 후 대리계약을 체결하는 등 청약통장 또는 청약자격을 매매하는 방식의 부정청약.

 ③ (위장이혼) 재차 특별공급을 받거나, 청약점수(공공분양 신혼특공)를 높이기 위해 허위로 이혼하는 방식의 부정청약.

  - 신혼부부 특별공급 중 공공분양: ① 자녀의 수, ② 해당 주택건설지역의 연속 거주기간, ③ 주택청약종합저축 납입 횟수, ④ 혼인기간(신혼부부) 또는 가장 어린 자녀의 나이(한부모가정)를 정량적으로 평가하여 입주자 선정

- 신혼부부[3년이하(3점), 3~5년(2점), 5~7년(1점)] ⇒이혼⇒ 한부모가정[2세이하(3점), 3~4세(2점), 5~6세(1점)]


 ④ (불법전매) 전매제한기간 중 이면계약을 체결(매매대금 수수)한 후 전매제한기간이 끝나면 시행사와 분양권 권리의무승계 처리하는 방식의 불법전매.

현행 청약제도는 신청인이 입력한 청약신청 내역(거주지, 거주기간, 무주택기간, 부양가족수, 청약순위 등)에 대한 사전 검증절차 없이 청약이 접수되고, 사후(당첨 이후)에 이를 검증하는 시스템으로 오기입, 착오 등 청약자의 실수나 무지로 인한 부적격 당첨에 대한 근본적 해결이 어려운 상황입니다.

부정 청약 행위로 인해 무주택 실수요자들의 주택 청약 당첨 기회가 낮아지는 등 주택 공급 시장에 교란이 발생하였습니다.
한편, 현행 청약가점제 하에서는 부양가족 수 항목의 점수(최대 32점)가 가점제 배점 중 가장 큰 비중(38%)을 차지하여 부양가족 수가 적은 경우(1인가구 등) 청약가점제 적용 시 불리한 측면이 있으므로, 최근 1인 가구 증가 추세 및 청년 주거지원에 대한 정책 수요 등을 고려할 때 청약가점제의 개편이 필요한 측면이 있습니다.