(하자심사·분쟁조정위원회) 공동주택 하자·분쟁 해결기관 | 주차장, 관리사무소, 담장, 자전거보관소, 조경시설 등 | 주택법

  

○ 공동주택의 소비자, 행정형 하자 분쟁·조정 기구로 ‘하자심사·분쟁조정위원회’ 가장 선호

○ 공동주택의 하자(瑕疵)는 한정된 공간에서 다수의 사람이 공동으로 사용한다는 주택 특성상일반주택에 비해 피해의 범위와 피해자는 크고 많으며 하자의 발생 원인 또한 복잡하여특정인에게 하자 피해의 책임을 묻기 어렵다는 특징이 있음.

- 공동주택이란 아파트, 연립, 다세대 등 건축물의 벽·복도·계단 및 설비를 공동으로 사용하는각 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 주택을 말함.

- 주차장, 관리사무소, 담장, 자전거보관소, 조경시설, 초고속 정보통신 설비 등의 부대시설 또한 공동주택에 포함됨.

- ｢공동주택관리법｣ 제2조 및 주택법 시행령 제6조.

○ ‘법원’을 제외한 공동주택 하자·분쟁 해결기관으로는 ‘소비자분쟁조정위원회’, ’집합건물분쟁조정위원회‘, ’하자심사·분쟁조정위원회’ 등이 있으나, 소비자가 가장 선호하는 행정형조정기구로는 ‘하자심사·분쟁조정위원회’를 들 수 있음.

○ 지난 2009년 ｢주택법｣ 46조에 의거하여 설립된 국토교통부 산하의 ‘하자심사·분쟁조정위원회’는 최근 매년 수천 건의 공동주택 분쟁을 조정하는 국내 대표적인 공동주택 분쟁조정기관임

 ‘하자심사·분쟁조정위원회’ 하자 분쟁조정 실적

(단위 : 건)

년도	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
신청 건수	69	327	836	1,954	1,676	4,246	3,880	4,089	3,818	4,290	4,245	7,686
계류 건수	30	126	201	1,052	733	993	802	1,667	1,566	1,908	2,065	4,957

○ ‘소비자분쟁조정위원회’는 ｢소비자기본법｣ 제60조에 따라 한국소비자원에 의해 설치·운영되고 있음. 관련법에 따라 소비자는 사업자가 제공한 물품 등의 사용으로 인한 피해의 구제(救濟)를 요청할 수 있으며 공동주택 입주자도 공동주택의 최종 소비자로서 주택 하자에대한 피해에 대한 구제 요청이 가능함.

○ ‘집합건물분쟁조정위원회’는 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제52조에 의해특별시·광역시·특별자치시·도 또는, 특별자치도에 설치되어 있으나 실질적인 구제 기능은 미약함.

○ 공동주택의 하자 분쟁·조정신청 급증하나, 소비자 불편 해소를 위한 조정 노력은 미흡

○ 지난 2021년, ‘하자심사ㆍ분쟁조정위원회’에 접수된 공동주택 하자의 분쟁조정 신청과 계류건수는 2010년 대비 각각 111배와 165배 급증함

- 하자 분쟁조정 신청 건수는 지난 2010년 개설 당시 69건에서 2021년 7,686건으로 증가하였으며계류 중인 분쟁 사건 또한 2010년 30건에서 2021년 4,957건으로 큰 폭으로 늘었음.

그러나, 급증하는 공동주택의 하자 분쟁·조정신청에도 불구하고 소비자의 불편 해소 등을위한 ‘하자심사·분쟁조정위원회’의 노력은 크게 나아지지 않는 것이 현실임.

- 지난 2017년 이후 ‘하자심사·분쟁조정위원회’의 분쟁·조정 회의 개최 건수는 150건 내외를 유지하고 있으며 하자의 조정신청 건수에 비해 위원회의 사건 처리 속도는 증가 속도를 따라가지 못하고 있는 실정임.

- 분쟁조정을 위한 회의는 2017년 152건, 2018년 140건, 2019년 140건, 2020년 140건, 2021년143건에 불과하였음. 더불어, 위원회에 접수된 민원의 평균 처리일은 2018년 125일, 2019년 164 일, 2020년 182일, 2021년 178일로 지속적으로 늘어나고 있음

- 국회 국토교통위원회 소속 김병욱 의원실.

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○ ‘하자심사ㆍ분쟁조정위원회’의 역할 정상화를 위한 검토 과제

○ ‘하자심사ㆍ분쟁조정위원회’의 역할 정상화를 위해서는 분쟁조정 위원의 증원과 제척 제도의적절한 활용을 위한 제도적 기반 마련이 필요함.

○ 공동주택 하자와 관련된 분쟁의 조정 지연은 거주 중인 소비자에게는 공동주택 거주에 대한불편과 건설기업에 대한 불신을 유발하게 됨.

- 더불어, 공동주택의 하자 관련 분쟁이 ‘하자심사ㆍ분쟁조정위원회’에서 조정에 실패하고 소송으로이어져 상고심까지 진행되면 5∼6년이 소요되기에 이 기간을 견디기 위한 원고와 피고의 경제적압박은 더욱 커질 것임.

○ 이렇듯, 공동주택 입주자의 만족도 제고와 공동주택 하자 분쟁이 기나긴 소송전으로 번져막대한 사회적 비용이 지출되는 것을 막기 위해서는 ‘하자심사ㆍ분쟁조정위원회’의 역할정상화가 필요하며 이를 위해 분쟁조정위원회의 검토 과제를 아래와 같이 제안함.

○ 첫째, 「공동주택관리법」제40조의 개정을 통한 분쟁조정 위원의 증원

- 앞에서 살펴보았듯이 공동주택의 하자와 관련한 분쟁과 소송은 지속적으로 증가하고있음.그러나,분쟁의 조정을 원활히 마무리한 사례는 분쟁조정 요청을 따라가고 있지 못하고 있음.

- 이는, 하자 분쟁·조정위원의 숫자를 위원장 1명을 포함한 60명 이내로 구성하도록 못 박고 있는현행법에 기인한 것으로 공동주택 분쟁조정의 증가와 조정위원의 숫자를 연동하여 조정할 수 있는「공동주택관리법」제40조의 현실화 논의를 제안함.

○ 둘째,제척(除斥)5) 제도의 적절한 활용을 위한 제도적 기반 마련

- 제척 : 특정 사건에 관하여 법률에서 정한 특수한 관계가 있을 때에 그 사건에 관한 직무 집행을 할 수 없게 하는 제도로서 재판이나 조정의 공정성을 위한 제도를 말함./ 기피 : 법관, 법원 직원 등이 한쪽 소송 관계인과 특수한 관계에 있거나 어떠한 사정으로 불공평한 재판을 할 염려가 있다고 여겨질 때 다른 쪽 소송 당사자가 그 법관이나 직원의 직무 집행을 거부하는 제도.

- ｢공동주택관리법｣ 제41조의 개정(2021.8.10.)으로 ‘하자심사ㆍ분쟁조정위원회’ 참여 위원에 대한제척사유는 확대되고 기피(忌避)제도가 추가되었음.

- 그러나, 조정위원 스스로 제척 신청을 하는 경우를 제외하고는 조정위원의 분쟁조정 사건 연루여부 파악은 여전히 난해함.

- 참여 위원이 해당 사건의 당사자와 친족관계에 있거나, 있었던 경우는 제척 사유에 해당하나, 조정위원 또한 함께 동거하고 있는 친족이 아닌 이상 분쟁조정 사건이 친족과 관련 있는 분쟁인지를인지하기는 어려우며 이는 의도치 않은 제척 조건 위반으로 이어질 수 있음

- 이에, ‘하자심사ㆍ분쟁조정위원회’ 참여자 또는 친인척의 분쟁 조정사건 연관 여부를 강제할수있는 제도적 뒷받침이 마련되어야 함.

출처 임기수(연구위원ㆍkslim@cerik.re.kr)