집합건물 공용부분 용도변경 | 공용부분 변경의 기준

 1. 질의사항

집합건물 공용부분 용도변경 관련 (서울특별시)

◦ 다수의 주용도가 있는 집합건물의 전체 공용부분 중 부속용도 일부에서 특정한 용도의 점포로 전용하여 사용하고자 할 경우 ｢건축법｣제19조에 따른 용도변경대상인지 여부(건축정책과-10054,2020.11.26.)

2. 회신

ㅇ ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣에서는 집합건물 공용부분의 관리와 사용방법 등에 관하여 규정하고 있으며,이때 건축법상 공용부분의 변경사용에 대하여 건축법 적용을 받지 아니하도록 제외 규정을 두고 있지 않음.

ㅇ 따라서, 기존 집합건물의 공용부분을 다른 주된 용도로 변경 사용하려는 경우에는 건축법 제19조에 따른 용도변경의 절차(허가, 신고, 건축물대장 기재내용 변경 등)를 거쳐 사용하고자 하는 목적에 맞게 변경하여 사용하여야 하며,이 경우 변경하려는 용도의 건축기준 등 관계법령에 적합하여야 함을 알려드림.

질의   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조 (구분소유자의 권리 의무등) 2. 전유부분이 주거의 용도로 분양된 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 주거 외의 용도로 사용하여서는 아니된다. 위의 규정에 관한 질의 입니다.  1980년도 준공된 공동주택(당시,일부 근.생 일부공동주택으로 준공)에 있어 한 호에 근린생활시설 및 공동주택으로 용도가 구분되어 있는바, 이에 금번 이를 공동주택부분을 근린생활시설로 변경코자 합니다. 이에 위의 집합및소유에 관한 법률 규정을 적용해야하는지? 당초 건축물은 1980년도 사용승인 당시 일부 근린생활시설 , 공동주택으로 분양된바 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 현재 법률로 적용함에 있어 타당치 아니하다고 인정되나 위의 규정으로 인하여 법 적용이 상당히 애로점이 발생하고 있으니 성실한 답변 부탁드립니다. 귀 처의 노고에 항상 감사드립니다.

회신   안녕하세요! 법무부 법무심의관실입니다. 법무행정업무에 관심을 가져주셔서 감사드리며, 귀하의 질의에 대하여 다음과 같이 답변 드리고자 합니다.   질의의 요지   귀하는 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣(이하 '｢집합건물법｣'이라 합니다) 상 집합건물의 용도변경 에 대해 질의하신 것으로 보입니다.   검토 의견 ○｢집합건물법｣제5조제2항은 주거 용도의 전유부분을 그 외의 용도로 사용하는 것을 금지하여 해당 집합건물의 여타 구분소유자들에게 불측의 손해가 발생하는 것을 방지하고자 하는 규정입니다. ○ 따라서 적법한 용도변경을 통해 주거 외의 용도로 변경된 전유부분에 대해서는 위 규정이 적용되지 않을 것으로 생각됩니다.   ｢집합건물법｣ 제5조(구분소유자의 권리ㆍ의무 등) ② 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축ㆍ개축하는 행위를 하여서는 아니 된다.   ○ 전유부분의 용도변경은 원칙적으로 특정 건축물의 법정 용도를 변경하는 공법적인 절차로, ｢건축법｣ 등에서 정하고 있는 요건을 갖춰 진행할 수 있습니다. ○ 따라서 용도변경 자체에 대해서는 ｢집합건물법｣은 규정하고 있지 아니하나, 만약 용도변경에 ｢집합건물법｣에서 정하고 있는 공용부분의 변경 등이 수반되는 경우라면 이에 대한 ｢집합건물법｣ 규정이 적용될 것입니다.   이는 집합건물은 단독주택과 달리 하나의 건축물 내에 소유권의 대상이 되는 전유부분이 여러 개 있는 관계로, 구분소유자들 사이에 있을 수 있는 이해상충을 조정하기 위함입니다.   ○ 가장 대표적으로는 용도변경에 공용부분의 변경이 수반되는 경우라면, 용도변경을 위해서는 ｢건축법｣ 등에서 정하고 있는 요건이, 공용부분 변경에 대해서는 구분소유자 및 그 의결권 4분의 3 이상의 찬성(｢집합건물법｣제15조제1항)을 전부 충족해야 할 것으로 보입니다. ｢집합건물법｣ 제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.   공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 2.「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우 ② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.   ○ 다만 현재 의도하고 계신 공사 등이 공용부분의 변경을 수반하는 것인지 여부는 건물의 형상, 변경되는 용도 등 구체적인 사실관계에 따라 그 판단이 달라지는 것으로 일률적으로 답변 드리기 어려운 점 양해 부탁드립니다.   참고로 대법원은 '공용부분의 변경'은 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나, 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서 변경이 되는 부분과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려하여 판단해야 한다고 판시한 적이 있습니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 판결 참조). 대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 판결(발췌)   【판결이유】 공용부분의 변경은 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나, 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서 변경이 되는 부분과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려하여 판단하여야 한다.   ○ 법령의 해석을 담당하는 우리 부에서는 구체적인 사실관계가 확정되지 않은 상태에서 개별적인 사건에 대하여 판단할 수 있는 권한이 없습니다. 기타 구체적인 사실관계 확정과 관련된 질의나 사실관계 확정 여하에 따라 그 법률적용 및 효과가 달라지는 질의, 구체적인 분쟁의 해결 절차와 방법 등과 관련된 질의‧상담은 대한법률구조공단에 전화 또는 방문하시어 도움을 받으시기 바랍니다.