분양계약서에서 정한 입주지정기간은? | 잔금 납부 및 입주와 공동관리비, 제세공과금의 부담
1. 분양계약서에서 입주지정기간이란?
분양계약서에서 입주지정기간을 주의 깊게 확인하여야 합니다. 분양 아파트의 경우 입주 지정기간은 통상적으로 입주시점부터 45~60일 정도로 정합니다. 일반적으로 입주 지정기간내에 중도금 상환 및 잔금을 납부를 끝내야 입주가 가능합니다.
2. 입주지정일과 제세공과금 부담의 관계는?
아파트공급계약서에서 제세공과금 부담조항을 확인할 수 있습니다. "입주지정일 이후에 발생하는 제세공과금에 대하여는 입주 및 잔금완납이나 소유권이전 유무에 관계없이 수분양자가 부담한다." 라고 하여 제세공과금을 부담하게 합니다.
이러한 조항은 계약서상 지정된 입주기간 내에 입주하지 아니한 수분양자에 대하여 입주 여부와 상관없이 입주기간이 경과한 후 발생한 제세공과금을 부담시키는 방법으로 입주기간 준수의무를 위반한 수분양자들을 제재하고자 하는 조항으로서 역할을 합니다.
분양자와 수분양자 사이에 입주기간 중 발생한 제세공과금의 부담관계를 정한 것은 아닙니다.
위 제세공과금 부담조항에 근거하여서는 입주기간 중에 발생한 제세공과금이라는 이유로 수분양자가 실제 입주하기 전에 발생한 제세공과금을 수분양자에게 전가시킬 수는 없다고 보는 것이 일반적입니다.
3. '입주지정일'은 '입주지정기간 만료일' vs '입주지정기간 초일' ?
| (분양계약서) '입주지정일'은 '입주지정기간 만료일'을 의미하는 것인가? |
1. 사실관계 ① 공정거래위원회에서 작성하여 고시한 아파트표준공급계약서는 제5, 8, 17조에서 분양잔금 할인금, 연체료, 지체보상금, 국민주택기금 대출이자, 입주절차 등에 관하여 '입주지정 최초일부터 종료일까지', '입주지정기간 만료일', '실입주일' 등 수일 이상의 입주기간을 전제로 한 표현을 사용하면서, 다만 제11조에서만 제세금부담에 관하여 '입주지정일'이라는 표현을 사용. ② 이 사건 아파트공급계약의 주된 내용 역시, 입주시점을 사전에 확정하지 아니하고 공급자인 피고들이 지정할 수 있도록 하되, 분양잔금 납부, 입주기한, 할인료 및 연체료의 기산일, 관리비 부담의무, 하자발행에 대한 위험부담 등에 관하여 모두, 입주자인 원고들에게 일정한 기한의 기익을 주고, 그 기한 내에 입주하지 아니하는 경우 그 기한 만료일 이후부터는 일괄적으로 입주자 측이 그에 따른 불이익을 부담하도록 정함. ③ 이 사건 제세금부담조항의 내용도 일정시점 이후에는 입주 여부에 관계없이 입주자가 제세공과금의 부담주체가 된다는 내용임. ④ 실제로 피고들은 입주기한을 40일간의 기간으로 정하여 입주자들에게 통지하였으며, 공동관리비의 부담에 관하여도 앞서 본 계약 내용대로 입주지정기간 만료일과 입주자의 실제 입주일 중 먼저 도래하는 날부터 입주자들이 부담한다고 안내함. |
2. 판단 1) 원고들과 피고들은 이 사건 아파트공급계약 체결 당시 '피고들이 수일 이상의 일정한 기간을 지정하여 이를 원고들에게 통지하고, 원고들은 그 기간 만료일까지 분양잔금을 완납하는 등 소정의 입주절차를 마치도록 하되, 위 만료일 이후부터는 실제 입주 여부를 불문하고 입주자로서의 책임을 부담하는 방식'을 채택하고 제세공과금의 부담 문제 역시 마찬가지 방식으로 처리하려고 하였음. 2) 다만 계약서의 분양잔금의 납부일자 및 제세금부담 관련 조항은 공정거래위원회에서 작성한 아파트표준공급계약서의 해당 부분을 그대로 옮겨와 '잔금납부일자 : 입주지정일', '입주지정일 이후 발생하는 제세공과금은 원고들이 부담한다'고 기재함으로써 이 부분에서는 마치 피고가 지정할 기간이 특정일 하루인 듯 표현된 것에 불과하다고 판단됨. 3) 그 이외에 피고들이 주장하는 바와 같은 별도의 목적, 즉 재산세액의 부담주체를 일률적으로 확정하기 위해 그 기준일자의 지정권한을 피고들에게 부여할 목적으로 이 사건 제세금부담조항을 마련하였다고 볼 아무런 근거가 없음. 4) 따라서 이 사건 제세금부담조항에서 정한 '입주지정일'을 해석함에 있어서는, ① 입주자들이 위와 같은 기한의 이익을 실질적으로 보장받으려면 입주지정기간 만료일까지의 범위 내에서 실제 입주일을 언제로 선택하든지 특별한 불이익이 없어야 하는 점, ② 다만 입주자가 입주지정기간 만료일보다 먼저 실제로 입주를 마친 경우에는 그 실제 입주일부터 당해 아파트에 관하여 실질적인 소유자의 권한을 그 입주자가 행사하게 되는 점, ③ 과세관청 역시 재산세를 부과함에 있어 과세기준일 당시 분양잔금이 모두 납부되어 있는 상태라면 입주자를 사실상의 소유자로 보아 그에 대하여 납세고지서를 발급하고 있는 점 등의 사정과 앞서 본 이 사건 아파트공급계약의 주된 내용, 당사자들의 목적, 동기 등을 종합하여, 이 사건 공동관리비 부담기준과 마찬가지로 '입주지정기간 만료일과 실제 입주일 중 먼저 도래하는 날'이라고 해석함이 합리적임. |
3. 결론 1) 그렇다면 앞서 본 바와 같이 피고들이 지정한 입주기간 만료일은 2007. 7. 9.임. 2) 원고들은 모두 재산세 과세기준일인 2007. 6. 1. 이후에 실제로 입주하였으므로, 피고들은 이 사건 제세금부담조항에 근거하여 자신들이 납부한 재산세액을 원고들에게 부담시킬 수는 없음. 판사 최종두(재판장) 이탄희 조영은 |
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