보증금, 주택의 반환 관련 법률 정리 | 보증금 반환 관련 사례들

 

보증금·주택의 반환 관련 법령

1. 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 않고 자기의 채무가 변제기에 있는 경우에는 자기의 채무를 이행해야 합니다. (민법 제536조 제1항, 동시이행의 항변권).

▶(해설) 임대차 기간이 만료되면 임차인은 주택을 반환하여야 하며 임대인은 주택의 반환과 동시에 보증금을 반환해야 합니다. 임대인이 보증금 반환을 하지 않을 경우 임차인은 계속하여 주택에 거주할 수 있으며 이 때 월차임은 부담해야 하나 반환 의무 지체로 인한 손해는 배상하지 않습니다.

2. 임차인은 계약 종료 후 주택을 원상회복하여 반환해야 합니다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다(민법 제654조에 따라 제615조 준용).

▸ (해설) 주택사용에 따른 통상의 감가는 원상회복 대상이 아니며 임차인의 고의 또는 과실로 주택을 훼손한 경우 이를 복구 후 반환해야 합니다.

3. 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 임차인이 주택을 사용하는데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(민법 제623조).

4. 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 알릴 의무가 있습니다. 그러나 이미 임대인이 이를 안 때에는 알릴 의무가 없습니다(민법 제634조).

보증금·주택의 반환 관련 조정절차

임대차계약 종료 후 임대인은 임차인의 주택에 대한 원상회복 비용이나 미지급한 차임 등을 정산하고 보증금을 반환해야 합니다.

(1) 차임이나 공과금 등 임차인이 부담해야할 비용을 부담하지 않은 경우

- 미납금액을 확인하여 보증금에서 공제하고  남은 보증금액을 반환해야 함

(2) 장판의 손상, 누수, 보일러 및 현관문 파손 등 원상회복 비용

- 업체 견적, 전문가 감정을 통해 통상의 주택사용에 따른 손상인지 임차인의 과실에 따른 훼손인지 판단

- 임차인의 과실에 따른 훼손일 경우 전문가 감정을 통해 책임비율 산정, 이를 보증금에서 공제하고 남은 보증 금액을 반환 

(3) 임차인이 퇴거하였음에도 불구하고 임대인이 정산 후 보증금 반환을 지체하고 있다면 지연이자를 부담

 보증금 반환에 관한 조정사례

1. 임대인이 계약만료일 보증금을 반환할 수 없어 보증금 반환일자를 연기하고 그 기간 동안 임차인의 계속 거주를 인정한 사례

-(사실관계) 임대인이 자신의 경제사정이 어렵다는 이유로 계약만료일 보증금 반환할 수 없음을 주장

(조정) 임대인의 보증금 반환일자를 늦추되, 그 기간 동안 임차인이 계속 거주하는 것으로 하고 연기된 반환일자에 보증금을 반환하지 않을 경우 강제집행 승낙하는 것으로 조정

2. 임대인이 합의해지 후 퇴거한 임차인에게 보증금을 일부 미반환하여 미반환 보증금에 대해 분할상환 및 지연이자를 지급하도록 한 사례

- (사실관계) 임대인이 제3자인 신규임차인과 낮은 액수로 계약하여 보증금 마련이 어렵 다며 보증금을 일부 반환하지 않음

(조정) 합의해지일 이후 미반환 보증금에 대한 지연이자 지급, 미반환 보증금을 분할상환 하고 이를 연체할 경우 지연손해금 및 강제집행 승낙하는 것으로 조정

3. 누수 등 주택하자에 대한 유지·수선의무는 임대인의 의무임을 확인하여 임대차 계약 종료 후 보증금을 전액 반환하도록 한 사례

(사실관계) 임차인이 누수 등 주택의 하자로 계약 해지의사를 통보하고 보증금 반환을 요청하였고 임대인은 원상회복 비용 공제 후 보증금을 반환하겠다고 주장

(조정) 외관으로 누수가 확인되지 않아 임차인이 이를 미리 인지하고 있었다는 사정이 없고 임대차목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 할 의무는 임대인의 의무 이므로 임대인이 보증금을 전액 반환하는 것으로 조정

4. 벽지, 바닥재 파손 등에 대한 업체 견적 결과 임차인의 과실이 일부 있음을 감안하여 해당 견적비용을 제외한 미반환 보증금을 반환하도록 한 사례

(사실관계) 임차인은 벽지와 바닥재 파손이 통상의 사용에 따른 손상이므로 원상회복 할 의무가 없음을 주장

(조정) 훼손이 통상적인 사용으로 인한 것인지 여부를 공사 업체에 의뢰하여 조사한 결과, 임차인의 과실이 30% 정도 있는 것으로 판단되어 견적금액 190만원 중 30%인 55만원 상당을 임차인이 부담하기로 하고 해당 금액을 공제한 미반환 보증금 135만원을 반환하는 것으로 조정

5. 입주시 제공 물품과 임대차 계약 종료 시 반환 물품이 달라 임차인이 원상회복 비용을 일부 부담하고 미반환 보증금 및 장기수선충당금을 임대인이 반환한 사례

(사실관계) 임대인이 임차인 입주 전 임대목적물에 해당하는 것들을 새것으로 교체하여 제공하였는데 임차인이 종료 시 반환한 것과 다르고 가치손상 등이 있음을 이유로 원상 회복을 주장하며 보증금 일부를 미지급

(조정) 임차인이 입주할 당시 임대인이 제공한 물품 목록 자료를 검토한 결과 임차인에게 일부 원상회복비용이 있다고 판단, 임대인에게는 장기수선충당금은 주택의 소유자가 부담 함을 설명하고 원상회복 비용 일부를 임차인이 부담하고 미반환 보증금 및 장기수선 충당금을 임대인이 반환하는 것으로 조정

6. 바닥마루의 파손을 통상의 감가상각으로 보고 임차인에게 원상회복 의무 없음을 확인 하고 임대인에게 미반환 보증금을 반환하도록 한 사례

(사실관계) 임대인이 바닥마루의 파손에 대해 임차인이 원상회복할 것을 요구하며 보증금 일부를 반환하지 않음

(조정) 조사 결과 강마루 소재 자체가 찍힘에 약하고 4년 이상의 감가가 이미 진행된 상태였으며 신규 임차인이 마루 사용에 문제를 제기하지 아니하고 임차인이 다른 시설에 대해서도 쾌적하게 사용하였음에 비추어 통상의 손상이라 판단함. 임차인에게 원상회복 의무가 없음을 확인하고 임대인에게는 보증금 반환 지체 시 지연손해금을 배상하여야 함을 설명하여 조정