착오로 인한 부동산 계약 취소하는 방법은?

부동산의 매수목적은 동기의 착오에 해당하고, 동기의 착오이면 다시 동기가 법률행위 내용으로 표시되어(판례) 내용의 중대한 착오가 되었는지, 착오에 중과실이 없는지의 요건을 검토하여 의사표시 취소 가부를 판단합니다. 중과실의 유무는 구체적 사안에 따라 달라질 수 있으니 판례 사안 중심으로 확인하여야 합니다.

부동산 인근부지 개발로 인하여 부동산 가격이 오를 거라는 말을 믿고 의사표시를 하게 된 경우 이는 동기의 착오에 해당합니다. 동기는 의사표시의 내용이 아니므로 원칙적으로 동기의 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 없지만, 착오가 상대방으로부터 유발되었거나 제공된 경우에는 동기의 착오라도 중요부분의 착오로서 취소가 가능합니다.

취소가 가능한 경우 vs 어려운 경우

계약서에 매매의 동기가 명시되어 있지 않다면 원칙적으로 착오로 인한 취소가 어렵지만, 계약서에 매매의 동기가 특약사항 등으로 명시되어 있다면 향후 그 동기가 실현되지 않았을 경우 착오를 주장하여 취소할 수 있을 것입니다. 아파트 시세 등을 잘못 알고 매매계약을 체결한 경우에는 원칙적으로 착오에 의한 취소가 어려우므로 상당한 주의를 요합니다. 다만, 정상적인 가격과 현저히 차이가 큰 가격으로 매매계약을 체결한 경우에는 착오에 의한 취소를 인정해주기도 합니다.

 동기의 착오와 계약의 취소

- 착오로 인한 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있습니다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못합니다. 다만, 이러한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게는 대항하지 못합니다,

- 다만, '머지 않아 철도가 부설될 것으로 오해하여 토지를 고가로 매수한 경우와 같이 의사표시를 하게 된 동기에 착오가 있는 경우'를 동기의 착오라고 하는데, 이러한 동기의 착오는 의사표시의 내용이 아니므로 원칙적으로 동기의 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 없지만, 동기가 표시되고 「민법」 제109조의 요건을 갖추면 취소가 가능합니다(대 법원 1998.2.10. 선고 97다44737 판결).

- 또한 착오가 상대방으로부터 유발되었거나 제공된 경우에는 동기의 착오라도 중요부분의 착오로서 취소가 가능합니다(대법원 1992.2.25. 선고 91다38419 판결 등).

취소의 요건은?

착오에 의한 의사표시의 취소"는 민법 제109조에서 규정하고 있습니다. 착오에 의한 취소가 가능하기 위해서는 ❶ 중요부분의 착오 및 ❷ 표의자의 무중과실이라는 요건을 충족해야 합니다.

즉, 착오를 이유로 특정 법률행위를 취소하여 원래 상태로 되돌리기 위해서는 내용에 있어서 중요한 부분에 대해 착오가 있어야 하고 그 착오를 일으킨데 있어서 표의자에게 중대한 과실이 없었어야 합니다. 여기서 "중대한 과실"이란 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 일반적으로 요구되는 주의를 현저히 결여한 상황을 의미합니다. 대법원 판례에 의할 때 면적, 시세, 수량 등의 착오는 중요부분의 착오로 인정되지 않으며, 토지의 현황, 경계 등에 대한 착오는 중요부분의 착오로 인정됩니다.

"중요부분의 착오"란?

중요부분의 착오와 관련하여, 대법원은 "공장을 설립할 목적으로 매수한 임야가 도시관리계획상 보전관리지역으로 지정됨에 따라 공장설립이 불가능하게 된 사안에서, 매매계약 당시 매수인이 위 임야가 장차 계획관리지역으로 지정되어 공장설립이 가능할 것으로 생각하였다고 하더라도 이는 장래에 대한 단순한 기대에 지나지 않는 것이므로, 그 기대가 이루어지지 아니하였다고 하여 이를 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 것으로는 볼 수 없다." 라는 취지로 판시한 바 있습니다(2009다94841).

동기의 착오에 관한 법리 설명

동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요 부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 합니다(대법원 1997. 9. 30. 선고 97다26210 판결 등).

 

얼마전 부동산 계약을 하였는데요, 매도인이 인근부지 개발로 인하여 부동산 가격이 오를거라는 말만 믿고 계약을 했는데, 개발 계획이 취소됐다는 사실을 알았습니다. 부동산 계약을 취소할 수 없나요?

부동산 인근부지 개발로 인하여 부동산 가격이 오를 거라는 말을 믿고 의사표시를 하게 된 경우 이는 동기의 착오에 해당합니다. 동기는 의사표시의 내용이 아니므로 원칙적으로 동기의 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 없지만, 착오가 상대방으로부터 유발되었거나 제공된 경우에는 동기의 착오라도 중요부분의 착오로서 취소가 가능합니다. ◇ 동기의 착오와 계약의 취소 ☞ 착오로 인한 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있습니다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못합니다. 다만, 이러한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게는 대항하지 못합니다, ☞ 다만, '머지 않아 철도가 부설될 것으로 오해하여 토지를 고가로 매수한 경우와 같이 의사표시를 하게 된 동기에 착오가 있는 경우'를 동기의 착오라고 하는데, 이러한 동기의 착오는 의사표시의 내용이 아니므로 원칙적으로 동기의 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 없지만, 동기가 표시되고 「민법」 제109조의 요건을 갖추면 취소가 가능합니다(대법원 1998.2.10. 선고 97다44737 판결). ☞ 또한 착오가 상대방으로부터 유발되었거나 제공된 경우에는 동기의 착오라도 중요부분의 착오로서 취소가 가능합니다(대법원 1992.2.25. 선고 91다38419 판결 등).

 

 

매도인의 말을 믿고 계약한 경우

대법원은 "건물에 대한 매매계약 체결 직후 건물이 건축선을 침범하여 건축된 사실을 알았으나 매도인이 법률전문가의 자문에 의하면 준공검사가 난 건물이므로 행정소송을 통해 구청장의 철거 지시를 취소할 수 있다고 하여 매수인이 그 말을 믿고 매매계약을 해제하지 않고 대금지급의무를 이행한 경우라면 매수인이 건물이 철거되지 않으리라고 믿은 것은 매매계약과 관련하여 동기의 착오라고 할 것이지만, 매수인과 매도인 사이에 매매계약의 내용으로 표시되었다고 볼 것이고, 나아가 매수인뿐만 아니라 일반인이면 누구라도 건물 중 건축선을 침범한 부분이 철거되는 것을 알았더라면 그 대지 및 건물을 매수하지 아니하였으리라는 사정이 엿보이므로, 

결국 매수인이 매매계약을 체결함에 있어 그 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에 해당하고, 한편 매도인의 적극적인 행위에 의하여 매수인이 착오에 빠지게 된 점, 매수인이 그 건물의 일부가 철거되지 아니할 것이라고 믿게 된 경위 등 제반 사정에 비추어 보면 착오가 매수인의 중대한 과실에 기인한 것이라고 할 수 없다."고 하면서 구체적인 경우에 동기의 착오로 계약이 취소 가능하다고 보았습니다(위 같은 대법원 97다26210 판결 사안).