기성불과 분양불의 차이점 (공사비 지급시기)

 1. 자금 조달 방식

- 기성불: 시행사가 PF(프로젝트 파이낸싱) 자금으로 토지비와 공사비의 80~90%를 사전 확보한 후 공사를 진행

- 분양불: 시행사가 PF로 필수 사업비(토지비 등) 일부만 조달하고, 잔여 공사비는 분양수입금으로 충당

 2. 리스크 분배

| 구분 | 리스크 주체 | 주요 특징 |

| 기성불 | PF 대주단 | 시공사는 공정률에 따라 안정적으로 공사비 수취. 분양 부진 시 PF 대주단이 부담

| 분양불 | 시공사 | 분양률 저조 시 공사비 미수 위험 발생 대신 분양 성공 시 높은 수익 가능

 3. 공사비 지급 시기

- 기성불: 공정률(기성고)에 따라 단계별 지급 (예: 10% 공정 시 해당 금액 지급)

- 분양불: 분양수입 발생 시점에 연동하여 지급 (분양률에 따라 유동적)

 4. 금융 비용 영향

- 기성불은 PF 조달 금액이 커 이자 부담 증가, 반면 분양불은 PF 금액이 적어 고금리 환경에서 유리

 5. 시공사 협상력

- 분양불은 시공사가 높은 리스크를 감수하므로 공사 단가가 상대적으로 높고, 우량 대형 시공사 위주로 진행

- 기성불은 중소형 건설사도 참여 가능하며 협상력이 낮아 단가 경쟁력 확보

 6. 실무 적용 사례

- 대림산업은 신반포15차 재건축에서 조합원 부담 경감을 위해 기성불 방식 채택

- 롯데건설/현대건설 등 대형사는 분양불로 고수익 프로젝트 집중

분양불

건축물의 분양수입금으로 지급하는 방안

분양률과 공사비의 지급을 연계시켜 분양수입금중 사업추진비를 제외한 잔액을 공사비로 지급,

과거에는 민간도급공사에서 가장일반적인 공사비 지급방법 이었으나 최근엔 시공사의 리스크를 최소화 하여 순조로운 공사를 할 수 있도록 하기 위해 완전한 분양불보다는 공사비의 일부는 기성불 조건으로 하고 나머지를 분양불 조건으로 계약하는 추세이다. 

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기성불

기성조건부로 공사대금을 지급하는 방안 

공사를 어느 정도 했는지 감리자의 기성검사를 받고 그에 따라 공사를 한만큼만 공사비를 지급하는 것

 

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약정불

기성비율에 관계없이 특정 시접에 지급하는 방안

분양률이나 기성률에 상관없이 당사자 간 합의된 일자에 공사비를 지급하는 방법

분양률과 공사비의 지급을 연계시켜 분양수입금중 사업추진비를 제외한 잔액을 공사비로 지급

과거에는 민간도급공사에서 가장일반적인 공사비 지급방법 이었으나 최근엔 시공사의 리스크를 최소화 하여 순조로운 공사를 할 수 있도록 하기 위해 완전한 분양불보다는 공사비의 일부는 기성불 조건으로 하고 나머지를 분양불 조건으로 계약하는 추세이다.

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기타 

선급, 준공급 등의 방안

 

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기성불이나 약정불의 경우에는 

시공사가 공사대금을 지급받지 못하는 경우, 이른바 공사 중단권이라는 권리를 행사할 수 있으나 

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분양불, 즉 종래 국내 부동산 PF의 전형적 방식의 경우에는 시행사, 시공사, 대출금융기관 간에 사업약정을 통해 대출원리금 전액 상환 시까지 공사중단권을 명시적으로 포기하거나 일정 기한까지 사업의 목적물을 완성해야 하는 책임준공약정을 규정하기에 이러한 사업약정이 효력을 상실하기 전까지는 공사를 중단할 수 없으며 만일 중단하게 되면 그로 인한 손해 배상책임이 발생한다. 

따라서 종래의 부동산 PF 구도하에서는 대출원리금이 상환될 때까지 혹은 책임준공의무가 완수될 때까지는 공사대금과 관련한 분쟁의 소지는 없는 것이다.